2012益阳项目前期策划报告.ppt

谨呈：坤德地产;本次报告的两大目的： ;【目录】;观;PART 2; 宏观背景分析;世界经济预判：欧债危机导致2012年世界经济走弱，预计2013年全球经济依然持续低迷，并存在再度衰退的可能。;2012年12月份CPI同比上涨2.5%，回升态势明显。但当前国外流动性 泛滥仍难揭制，输入性通胀在未来一段时间内（一年内）仍存压力，预 计宏观调控政短期内仍难放松。;宏观经济预测——出口持续衰弱，经济增长主要依赖投资和消费;1、预计2013年房地产调控政策不会放松，但受制于宏观经济的增长需求，调控政策继续加码的可能性也不大。 2、2012年国内房地产市场空前火爆，房价重拾上涨态势，预计今年调控政策的执行力度会增强，整体市场环境差于去年。 ;;区域宏观背景与规划发展;城市概况;城市发展方向;城市定位;益阳城镇化水平37.5%，低于湖南全省40%的平均水平。处于工业化加速发展阶段，城市建设还有很大的发展空间。;;益阳经济发展概况;2011年益阳GDP达到883.63亿元，增长13.2%。2012年预计突破1000亿。快速发展的经济支撑了房地产的发展。;;益阳人均GDP;2011年全市消费品总额达到306.9亿元，增长17.8%。居民消费力增长强劲。;产业发展现状;益阳市居民消费分析;*;区域房地产市场与竞争分析;房地产开发投资;房地产开发投资;*;房地产板块划分;*;*;*;*;重点个案研究;;;;;;;;;*;*;*;*;一期高性价比入市、以量为本，二期才是主要利润点;住宅价格建议：市场类比法;一期价格换算：;在精准市场定位、专业性产品规划及系统营销所带来的营销附加价值提升前提下，一期均价可以在上述理论均价基础上多卖3%，则建议本案的开盘均价为： 3605×1.03≈3713元/㎡ ;商业价格建议;总销估算;;商业专题研究;益阳现有商圈分析;主要商圈——桃花仑商圈;桃花仑商圈购物、餐饮、休闲娱乐及服务设施的网点数量比约为6：2：1：4，面积配比为约3：2：2：2；购物、餐饮与休闲娱乐网点相对平衡，功能较全。 休闲娱乐网点单店营业面积 最大，餐饮单店营业面积次之，而购物类网点单店营业面积最小。;主要商圈——桃花仑商圈;主要商圈——赫山商圈;主要商圈——赫山商圈;主要商圈——赫山商圈;资阳商圈为益阳最早形成的商圈，配套设施完善。但现今益阳商业发展早已南移，资阳商圈很难产生更大范围的影响，发展潜力有限。;主要商圈——资阳商圈;主要商圈——资阳商圈;主要商圈——康富商圈;;康富商圈购物、餐饮、休闲娱乐与配套设施的网点数量配比约为2：2：1：4，但其面积比为6：2：1：1；餐饮、休闲娱乐所占比例相对其他商圈有所提高。;?? 康富商圈虽为近几年刚发展的商圈，但租金水平在益阳市区属较高水平，一楼临街商铺租金平均水平在60-70元/㎡·月。;;益阳商业发展趋势判断;阅;区位分析：地块处于成熟街区，周边学校林立，商业繁华，配套便利。;地形分析：地块呈坡地状，高差较为明显，给规划设计带来一定难度。;地块四至分析：繁华与嘈杂并存;交通便捷、配套齐全 A、交通：紧邻赫山南路，体育路，路网通畅 B、商业：周边商业，银行林立，近邻桃花仑繁华商圈 C、教育：学校林立，教育资源丰富;升;这是一场逃离， 前所未有。;益阳在哪里？;回归！以居住的名义;面对益阳众多优质楼盘， 我们如何突围？;通常情况下，消费者的 购买分这样三个层次，层次越高， 他们可接受的价格就越高， 利润也就越诱人。 ;;价值。; 实质性的价值塑造。;品质的优化 与提升建议;沿街店面设计整体与路面齐平，不做两段式设计，以维持沿街人流动线的顺畅，从而保证沿街店面的价值。;现代简欧风，引领赫山建筑复兴;底层的处理方式参考;底层门厅处理——挑高门厅的装修参考：精致、贵气;商业建议—— 依托底商、SOHO、农贸市场形成人流动线，且商业不超过两层为宜。;园林景观设计——中庭风格及处理手法参考：小空间的大气做法;园林景观设计——中庭风格及处理手法参考：多用石材、砖面凸显精致;园林景观设计——中庭风格及处理手法参考：石材、砖面凸显精致;园林景观设计——单元底层入户庭院处理参考;园林景观设计——底层架空的处理风格参考：强调视野的延展性;园林景观设计——底层架空的处理风格参考：强调视野延展性;园林景观设计——底层架空的处理风格参考;智能化建议：基础配备+少数高端配备;物管标准建议：与二期星级酒店共享物业;建筑形象力： 现代简欧精致品质，领航国际建筑艺术风潮，抢占市场高度;坤德地产;有一种位置，天生就是领袖;用心+天赋;;POSITIONNING PLANNING;二期定位：重点强调商业，以商带住;*;*;*;*; 形而上的价值塑造。;我们要给购房者;感觉， 从案名开始。;发现·拉德芳斯;拉德芳斯，位于巴黎西部，是