上半年上海写字楼市场研判分析.docVIP

2010上半年上海写字楼市场研判分析 宏观经济 第一季度上海经济保持平稳增长，生产总值实现人民币3,810.63亿元，比去年同期增长15%。固定资产投资保持上涨趋势，完成投资总额人民币1,067.35亿元，较去年同期上涨18.3%。第一季度的房地产市场表现活跃，房地产开发投资实现人民币420.91亿元，与去年同期相比增长29.5%，占固定资产投资额的39.4%。外商投资同样也表现良好，截止至第一季度，实际利用外资金额为美金8.3亿元，同比上涨5.5%。 2010年1季度上海主要经济指标 经济指标 数值（1-3月） 同比增长 生产总值 3810.63亿元 15% 固定资产投资 1067.35亿元 18.3% 房地产开发投资 420.91亿元 29.5% 实际利用外资 8.3亿美元 5.5% 居民消费价格指数 102.1 (数据来源:上海统计局) 土地市场 第一季度，写字楼土地市场再次录得价格新高。浦西市中心区域有两幅土地拍卖成交：一幅是外滩8-1地块，另外一幅是南京东路163地块，这两幅土地均位于黄浦区。外滩8-1地块总建筑面积为37万M2，规划表明其中70%的面积须为商办楼宇。该地块被证大集团以人民币92.2亿元的价格取得，刷新了上海土地市场的总价记录。另一地块——南京东路163号地块，早在2007年曾以人民币44亿元的价格出让给南京苏宁集团，但在一年后苏宁将土地退还给政府。今年2月，该地块再次挂牌拍卖，并由新黄浦集团和上海新世界集团以总价人民币34.1亿元的价格共同摘得，与3年前的出让价格相比，价格下跌22%。该地块占地13,709M2，毗邻地铁2号线和10号线，被认为是近年来土地市场上位置最好的地块之一。 Table 1 表一 供应与需求 第一季度上海市中心无甲级写字楼新供应，需求保持旺盛，市场表现活跃。在浦东，尽管过去陆家嘴巨大的甲级写字楼供应给该区域带来不小招商压力，但在上海建设“国际金融中心”的大力推动下，该区域的写字楼普遍受到企业欢迎。据统计，至今已有超过132家跨国企业在浦东设立了区域总部。银行和金融机构仍构成该区域写字楼的主要租户，同时保险公司的数量也在稳步增加。四大会计事务所之一普华永道在时代金融中心承租写字楼面积约5,400平方米，交银施罗德基金则租下了国际金融中心二期4,900平方米的面积。此外，陆家嘴甲级写字楼的销售情况在本季度也表现乐观，浦江双辉大厦与东亚银行金融大厦都录得数单整层成交，中国太平洋保险公司更是在太平洋金融中心购下6层写字楼楼面。 在浦西，甲级写字楼市场同样活跃，南京西路与淮海路区域均现频繁租赁活动。位于南京西路的会德丰广场再次将竣工时间延迟到今年第二季度。一季度更为优惠的净租金推进了该项目的预租进程，并由此拉高该物业的预出租率。尽管如此，由于静安区将在未来几个季度内迎来可观新供应，项目招商仍有压力。截止至第一季度，上海主要商务区甲级写字楼空置率较上季度进一步下滑2.1个百分点至12%。 2010年1季度上海甲级写字楼主要市场指标 区域 租金 环比 空置率 环比 黄浦 7.4 -1.4% 11% -1.1% 静安 9.6 +9.4% 10% -3.7% 卢湾 8.4 +0.3% 7% +0.5 浦东 7.4 -3.9% 21% +5.8% 徐汇 8.9 +1.2% 8% +1.3% 长宁 6.1 -7.8% 14% -6.3% 租金与售价 旺盛的需求致使上海甲级写字楼的租金自2008年金融危机后第一次出现上涨。本季度，平均租金达到每天每平方米人民币8.1元，比上一季度上涨3.3%。尽管租金已经有所增长，但是与2008年的高峰期相比还是有20%的跌幅。各大商务区中静安的租金水平仍为各区最高。在产权销售市场，一手写字楼成交量环比上涨18%至132,651平方米。上海主要区域产权写字楼的平均价格达到每平方米人民币39,600元，在销量上涨的支持之下，售价环比上升11.5%。 投资市场 第一季度，上海写字楼整购市场录得数宗成交。位于卢湾区太仓路的新茂大厦被CSI以人民币23.8亿的总价从SEB Immobilien手中购得，成交单价约为每平方米人民币55,000元，按目前租金水平来看，毛投资回报率约为6.6%。新茂大厦在上海的房地产整购市场上一直是比较知名的项目。2005年1月，来自新加坡的房地产开发商凯德置地首次将新茂大厦以9,800万美元出售给澳大利亚地产基金麦格理。收购后，麦格理对新茂大厦重新包装，将其英文名字改为Platinum Plaza。2006年12月，德国SEB Immobilien以2.5亿美元的价格收购了新茂大厦。不料，3年后，该项目又被转手于CSI。过往，外资基金倾向于购买烂尾物业或者在建工程，并且在持有3至5年后再次出售。但过去5年中，新茂大厦