世联2010年05月深圳金地天悦湾营销策略总纲＆销售报告.ppt

——“我们就住华侨城，对这边很熟，这边环境好，而且生活也方便。” ——“喜欢华侨城的的社区环境，这边配套齐全。” ——“在城市中心，这里配套还行，生活方便。” ——“我选香蜜湖1号主要是它在市中心，配套好，交通好，将来孩子上学比较方便。” ——“香蜜湖1号产品太密了，基本没什么活动空间。” ——“香蜜湖1号周边环境不行，出来就看到宏浩花园这种房子，感觉档次要降 低很多。” ——“波托菲诺一期别墅的布局排得很密，感觉密度很大。外立面颜色搭配得比 较俗气。” ——“东部华侨城对于她们50、60年代的人来说是最好的居所。” ——“住在这想不长寿都很难。” ——“这里的球场还不错，空气真的很好。” ——“深圳很多别墅我都看过了都不喜欢，你们这里的房子还不错。” ——“有山有海的资源才更具价值。” ——“这个海景使我想起了西藏的某一个湖，真美。” ——“住进天麓后,感觉与世隔绝，没有娱乐，也无法与人交流。豪宅的概念一 定是方便的。” ——“东部的生活配套还是比较欠缺，适合度假，不适合居住。” ——“曦城是纯粹的别墅区，这一点很好，没有高层，显得有档次。” ——“华侨城和招商联合打造的别墅区，一定没问题，他们做别墅还是 比较有经验。” ——“曦城距离广深高速很近，像我这个年龄段的人，神经比较脆弱， 真无法忍受过大的噪音干扰。而且外立面是白色的，太素了，没 品质。” ——“水榭山户型不好，只有200多平的户型好一点，周边现在比较荒凉，未来 安全问题不知道大不大。” ——“龙岸的会所和园林很大气，让人感觉很有面子；非常喜欢园林的浓郁地中海风情设计，湖岸加拿利海枣，让我想起我在迪拜酒店渡假时看到的那些加拿利海枣，和龙岸的是一样的。” ——“选择龙岸的重要原因在于是一个别墅社区，有湖景、有水库，并且户型设计好，楼间距很大，同时交通也便利。商业气氛不重，适合居住。另外，看好龙坂片区的发展，3-5年外部配套就会完善，会是以后的金领阶层首选的置业地，有投资价值。” ——“不喜欢龙岸的会所设计，感觉有点土豪，虽然很奢华，但缺少艺术感和品质感，比如水晶吊灯和立柱都缺乏艺术感，落地玻璃的封胶对接比较粗糙。” 案例借鉴：新鸿基玖珑湖花都山前大道实现2万/平米以上，平均速度25套/月 热销原因1：跳出自身区域，以品牌为契机，引导客户“经验式消费” 热销原因2：爆破式的营销起势 非常规广告营销的艺术发挥，跳出地产讲地产 玖珑湖的广告一亮相，就以一种“跳出地产讲地产”的新颖形式吸引了众 多眼球。在她的广告《传奇》里看不到楼，一概都是红衣女模，运用九龙 湖的动人传说，透过美丽的画面的背后，演绎出一个极其唯美浪漫的动人 故事，传达的是一种贵族化的符号和感觉，突破常规，达到了与消费者精 神层面上的沟通，跨越细节的限制。 热销原因3：极尽奢华、彰显实力的展示 金地·廊桥郡起势策略：“非经验营销” 1、金地豪宅品牌形象强势导入；2、提前搅热高端客户；3、全成品展示；4、高姿态舆论整合；5、以“售罄”作为“开始”。 启示1：品牌的强势导入，建立全新价值体系 “不大规模推广、不大声势储客、现场不大量接待客户” 非常规积累客户方式：豪宅通客 Q1:客户从哪里来？——“他山之石，为我所用” 找到20-30批“源点客户”，实现4个亿 STEP2：提前搅热所有高端客户 “头啖汤”价值—— 深访客户语录：“开盘的价格一定是最优惠的，因为后续的2期在规划配套和户型方面更优化。1期的升值空间一般都更大，开发商应该将空间留给最先购买的客户，给客户以保障和信心。” 城市山谷 波托菲诺 香蜜湖1号 曦城 中信红树湾 星河丹堤 淘金山 凤凰谷 中信高尔夫 华润幸福里 十七英里 中旅国际公馆 月亮湾别墅 ———掌握深圳豪宅市场绝对话语权 十五峯 龙岸 十二橡树庄园 天麓 观澜湖高尔夫 公园大地 兰乔圣菲 万科天琴湾 中信岸芷汀兰 博海名苑 银湖山庄 深圳豪宅客户：世联悉数掌握 香蜜湖1号 星河丹堤 龙岸/十二橡树 观澜高尔夫大宅 银湖山庄 合正/绿景/中航 福田 关口 坂田 龙华 观澜 塘厦 一路向北 世联在深圳豪宅市场上占有绝对优势 中信红树湾 星河丹堤 中旅国际公馆 鸿翔御景东园 兰乔圣菲 清林径 公园大地 凤凰谷 天麓 2005 2006 2007 万科17英里 淘金山 优品艺墅 地王公寓 万科城 后海公馆 曦城 中海大山地 2008 2009 幸福里 十五峯 万科东海岸 金光华龙岸 金光华溪山 十二橡树 御河堤 2010 兰江山第 华莱利山语清晖 碧海湾城 合正中央原著 南山懿德轩 联泰梅沙湾 岸芷汀兰 香山里 皇庭玺 凯旋湾 天涛轩 观澜高尔夫 阳基天御山 05~09年世联服务豪宅项