世联2010年天津金地团泊项目营销投标报告.ppt

一个伟大的时代?一座伟大的城市?一个伟大的富人区 针对当前环渤海城市群的特征站在历史的角度和高度 The End 一次开盘（125套别墅＋5套样板） 26套舒适型联排，99套经济型联排，确保纯粹和量级； 加推（62套别墅＋88套洋房） 14套舒适型联排，48套经济型联排，确保当年任务，洋房线下销售 二次加推（40别墅＋100套公寓） 消化掉所有可售别墅资源，公寓线下销售； 二次开盘（79套别墅+56套洋房+100套公寓） 8套独栋，37套舒适性联排，34套叠拼，二次拉升项目价值 B地块整体推售安排—— 三次开盘（84套别墅+40套洋房+90套公寓） 8套独栋，38套舒适性联排，38套叠拼，兑现项目最终价值 一次开盘 一次加推 二次 加推 二次开盘 三次开盘 元素 亲水 ——全面展示亲水生活 1 栈道 在湖面打造木栈道 全方位的亲水体验 借鉴广州星河湾的骑江木道 星河湾的骑江木道被称为“天下第一等”。骑江休闲木道沿珠江伸展，长1830米，采用进口名贵木材建造，外飘8米，据说可经得起50年日晒水淋 元素 亲水 ——全面展示亲水生活 1 私家游艇作为展示的一部分 游艇 带领客户游览整个社区 体验私享湖面的专属感受 元素 亲水 ——全面展示亲水生活 1 喷泉 借鉴日内瓦喷泉特色 将水元素展示做到极致 在湖中竖起百米高喷泉 成为团泊的一大看点 拍天鹅摄影比赛 项目可以人工养殖天鹅 开展业主与天鹅互动的活动，让业主真正感受到 人与自然的和谐相处 观天鹅活动 元素 ——全面展示亲水生活 亲水 1 前院形象整体规划 ——低矮植物围合 低矮绿篱或无边界围合，营造亲切、自然的环境，达到开放的视觉效果; 前院进行整体设计规划，统一管理维护，以保证社区形象完整，构成景观线。 后院围合保证私密性 ——视觉半封闭围合 考虑到植物围合的后期维护问题，建议使用有质感的墙体，高度可控制在视线以下，减少压抑感，同时外围种植茂密植物，以保证眼睛看不到庭院内部，达到私密性要求; 景观面仍采用开放式围合。 问卷提示： 客户认为内部需要有交流的空间，希望有开放的视觉空间，并倾向采用植物围合方式，但希望有统一的物业管理。 支持率：低矮围合，膝盖高，视觉开放 37.50% 半高围合，腰高，视觉开放 50.00% 小院——软性围合、确保私密性 精装修 大量草坪+少量绿植+地面硬铺装+温情交流空间 精装修 车库内摆放汽车零部件、单车等登山装备、园丁工具等，让车库更实用； 地坪漆处理地面，使车库更整洁； 地界包装采用绿篱、蜀桧围合； 小院内种植石榴、枣树，增加居住情趣； 小院内小径与绿地采用无边界处理，完全融合； 小院内设置儿童活动器械、小狗的屋子、party需要的桌椅空间… 小院细节——车库、小院的包装 精装修 别墅细节的演绎——案例：绿城御园 极具仪式感的入口、精装小院、部品细节构筑顶级别墅 精装修 问题3：基于目标，如何解决前期客户量的问题？ 充分利用世联、金地客户资源 贯穿项目湖居生活主线的系列活动 线上制造影响力 津汕高速 津王公路 团泊湖 天嘉湖 东丽湖 机场 项目的客户通路——依托城市中轴线，强势辐射西南高端板块 津港高速 津汉高速 梅江 河西 中心 从客户通路上看，团泊湖板块通过天津的中轴线，南门外大街、卫津南路，经津汕公路可在30分钟内实现通勤； 中北镇 华 苑 水上 奥体 和平中心 长江道 通勤时间最短 通过这条中轴线，配合外环、中环、内环以及快速路，可辐射到天津目前所有的高端居住板块，如梅江、梅江南、水上奥体、和平中心以及河西中心、华苑、长江道等成熟居住区； 对城市辐射能力最强 世联代理项目的客户地图—— 目前世联代理的城市中心项目达18个，囊或各类产品线，覆盖西南所有板块； 霞光道5号 泰达天塔项目 中信珺台 朗润园 盈润园 宝利国际广场 天鹅湖 世纪梧桐公寓 塞纳公馆 中海御湖翰苑 纽约公寓 钻石山 香港建设 环球金融中心 金融街南市 花园5座 博轩园 10-20%客户 20-30%客户 科贸国际公寓 从在售项目看，中高端客户多数来自区域内的中高端住宅项目，如格调春天、水榭花园森淼公寓等，其中水上奥体板块占比最大，梅江，河西、南开次之； 另有20%左右的东、北部区域改善型客户以及10%左右的外地、外区域客户，区域针对中高端客户呈现出较强的吸附能力 60-70%客户 10-20%外地、外区域客户 西南板块=中高端客户聚集区 天津世联代理项目——7千组成交，4万组来访，10万组来电 西环别墅及 公寓（2） 西南公寓（3） 奥体高端住宅（2） 梅江豪宅（2） 内城藏品（7） 110568 39630 6560 合计 1280 320 4 中天首