世联2010年苏州湖西CBD世纪广场项目定位报告.ppt

项目基本指标 地址 园区苏惠路88号 建筑形态 结构高度约188米，总高度286米 占地面积 1.5万平米 建筑面积 15万平米 容积率 10 总户数 460套 车位比 1：1 开发商 盛高置地苏州润建置业有限公司 物业管理 辉盛国际管理有限公司 11元/月平方米 装修状况 酒店式公寓精装，公馆毛坯 约5万平方米，约450套 精装酒店式公寓 产权70年 项目作为苏州市新地标，充分考虑城市文脉和人流动向 项目通过建筑布局造型及错位等手法充分利用金鸡湖、中央公园的景观，实现景观利用最大化 精装平层豪宅 环球188：集商业中心、酒店式公寓、办公于一体的综合体，当前园区地标性建筑 投资型 * 价格敏感性分析：景观溢价能力极高，顺畅去化的总价段为300-500万，作为纯投资品引导，价格超过500万后销售速度快速下降 户型 面积段 总价段 1室2厅 82-95 225-240 103-105 260-270 2室2厅 109-127 275-320 3室2厅 155-160 390-400 261 840 4室3厅 300/324 900-1200 项目通过小推量试探市场，不断拉高单价，现在价格平台在3.6万/平米，在3万/平米以下去化速度较快，现阶段价格形成去化的重要障碍 项目总价在225万-1200万之间（考虑单价提升），去化较快的总价段集中在300-500万 1#楼，?2009年9月4日获得预售许可证 2#楼，2009年7月17日获得预售许可证 * 户型 面积段 套数 户型 配比 剩余 去化 去化率 1室2厅 82-95 242 54% 21 221 91% 103-105 56 12% 6 50 89% 2室2厅 109-127 26 6% 12 14 54% 3室2厅 155-160 112 25% 41 71 63% 261 3 1% 2 1 33% 4室3厅 300/324 7 2% 4 3 43% 统计时间：2010年11月15日 现阶段，40层以上的超高层房源均价3.6万/平米，去化速度较慢 环球188 孔令鹏 2009年6月开盘，余量大概有10%，总体上看，80的一房去话速度最快 户型去化分析：以82-95㎡的1房及155-160㎡的2房为主，月均去化速度可达22套左右，户型越小去化越快 * 投资客户 70% 投资兼自住客户约30% 区域：园区24%、市区7%、吴江1%、新区1%、吴中区1%、昆山2%、张家港11%、上海31%、南通1%、浙江14%、其它7% 年龄：40-55岁 职业：私营业主、中型规模以上企业家、外企高管，极少量公务员 客户分析：以投资客户为主、自住客户为辅，整体以苏州本地及长三角城市客户为主 * 产品分析：3500元/平米的精装标准、完善的商务生活配套设施、辉盛阁的专业酒店式服务共同打造项目顶级产品优势 辉盛系列 辉盛阁（Fraser Suites） 辉盛坊（Fraser Place） 辉盛庭（Fraser Residence） 辉盛阁 选址：市中心 客户群体：高档商务客人及其家人 特点：营造豪华、温暖的商务氛围，充分融入当地文化要素 服务（酒店式服务） 管家特服/生活特服/商务特服/礼宾特服 商务生活配套设施 公寓装修标准 空中游泳池 玻璃幕墙系统 健身房 中央新风系统 SPA 中央空调系统 商务会议中心 中央热水系统 购物中心 新型地暖系统 音乐广播系统 门禁安防系统 宽带网络 卫星电视 厨卫：西门子品牌产品 公寓精装修标准 3500元/平米 主力户型：83平米 * 新地国际中心：新区标志性建筑，借势一期成功开发，引入高端科技和智能化，提升项目档次与知名度 项目基本指标 地址 新区狮山路199号 建筑形态 高层/综合体 占地面积 4.3万平米 建筑面积 13.04万 容积率 2.5 车位 500 开发商 新地集团（苏州阳光新地置业有限公司） 开盘时间 2009年7月1日 价格平台 22000元/平米 * 房型 户型面积（m2) 套数 比重 一房 110-120㎡ 72 8.61% 二房 123-155㎡ 628 73.84% 三房 166-450㎡ 150 17.55 % 合计 —— 850 100% 整体卖得不错，300平方米以上的，卖得比较慢。 —— 销售员 舒欣 户型分析：主力户型是123-155的两房，户型注重舒适性，总价在270-350万，去化较为顺畅，价格超过600万后去化速度明显减慢 * 自住客户20% 投资客户80% 商务型 纯自住客户 纯投资客户 资源侵占性 区域前景 回报前景 资金实力雄厚 过渡型住房 时尚、年轻 景观享受 居住氛围佳 服务配套便捷 资金实力尚可 周边教育园、纳米园、创意园产业客户，28-4