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栏目：本地要闻 近期杭州房地产市场形势分析 一、近期宏观层面动向及相关调控措施 　　1、十七大报告中，胡锦涛同志提出：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。同时还提出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。表明执政党更加关注“安居”等民生问题，体现了对民生的关注和对民意的尊重，也表明我国的住房保障制度有了重大调整。 　　2、据报道，国务院总理温家宝11月19日在新加坡国立大学发表演讲时表示，“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”也就是说，总理把住房问题当作当前最大的民生。他在随后回答提问时既肯定了这几年中国住房市场的快速发展，也看到了当前住房持有的不公等问题。温总理的讲话，其实是对当前房地产市场一个清楚明确的表态，他提出的解决住房问题的四点考虑，可以被看作是今后中国房地产市场宏观调控的方向。 　　3、10月24日召开的国务院常务会议提出，要继续抑制固定资产投资增长过快和信贷投放过多。央行11月8日发布的三季度货币政策执行报告也指出，要实行适度从紧的货币政策，继续采取综合措施，适当加大调控力度，保持货币信贷合理增长。 　　4、中国人民银行11月10日宣布，中国人民银行决定从2007年11月26日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是年内第九次上调，此次调整后，普通存款类金融机构将执行13.5%的存款准备金率标准，该标准创近年历史新高。 　　5、9月27日，人民银行和银监会于共同发布了《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》，明确对已贷款置业，又申请二次（含以上）贷款购房的对象，实施不得低于40%的首付比例和至少1.1倍的贷款率乘数。 　　6、杭州市房管局发布《关于申报商品房预销售计划的通知》规定，从今年11月起，凡是总建筑面积在3万平方米以下的楼盘，须一次性申领预售证。 　　二、宏观调控给房地产市场带来的影响 　　近期出台的这些政策措施给房地产市场的发展带来了较大的影响，并将继续影响市场的下阶段走势。 首先，节节攀升的利率使得贷款成本出现了明显的上涨，今年央行5次加息累计之后，房贷消费者面临巨大的成本累积风险，加息所产生的实质性影响已经超过心理影响，实际增加的贷款支出显著上升。对于“老房贷”们来说，明年1月1日起要一次性消化5次加息所增加的负担，从而引发一批提前还款风潮。例如20年期的房贷，今年5次加息后，房贷利率由6.84%提高至7.83%，引起1万元按揭额的月供增加了6.02元，这样可以算出30万元20年期房贷的月供增加额为180.6元。 　　其次，此次房贷紧缩的具体执行情况和效果尚待观察，但其对于宏观调控的积极意义却不容质疑。主动提高房地产贷款门槛，降低房地产贷款比重，可以有效分散和降低银行经营风险，防范系统性风险，对于抑制通胀预期也将起到积极作用。紧缩房贷，在一定角度上可以降低购房者的投资热情，从而间接抑制房价的涨幅速度；首付比例和银行的贷款利率进行差别化对待，有利于保障、保护每个家庭的名下可以拥有一套自住为目的的房产。房贷紧缩信号重申了政策部门意在挤压房地产市场泡沫的决心，也传递出一个不容错判的政策信号：针对资产价格的快速上涨，宏观调控正在由过去单纯依靠货币政策的总量调控，转向对于通货膨胀、股市和房市的综合治理，这无疑是一个良好的开端。 　　再次，我市一次性申领预售证的新规短期内会对供应产生一定的抑制作用，但是长期来看，有利于供应量保持平稳，提高计划性，防止开发商囤房惜售，有利于市场的长期稳定发展，让购房者也可以心里有底，理性购房，保障了购房者的权益。目前，杭州的各开发商都已经做出了相应动作，有楼盘按照新规定只能延期开盘；也有满足预售条件的楼盘想趁供应空当，抓紧提前开盘；还有很多明年打算开盘的楼盘开发商，开始研讨开盘节奏。 　　三、近期杭州房地产市场形势 　　1、新建商品房价格涨幅回落，成交滑坡 国家发展改革委最新公布的10月份全国70个大中城市房屋价格数据（杭州以六城区为统计口径，不包括萧山、余杭）显示，当月我市新建商品住宅价格环比上涨1.8%，较上月大幅下降3.7个百分点，并低于同期全国1.9%的平均涨幅。在70个大中超市中的排名也由上两月的第一降至第21位（见下表所圈数据）。但与此同时,自7月以来涨势一直落后于新建住宅的二手房却是突然发力，当月价格环比上涨3.2%,上涨幅度一跃到全国第三位（见下表所圈数据）。 今年6月～９月，我市新建商品住宅价格上扬势头明显，并大幅领先于同期二手住房价格涨幅。分析认为，这与我市新建住房供应持续不足密不可分。供求关系缺位是新建住房价格在短期内持续上涨的主要因素。到10月份，受“第二套房”新政出台，以及信贷成本不断攀升之影响，加上