中原重庆兴绿洲集团冠生园项目营销推广.doc

兴绿洲集团冠生园项目营销推广策略案 说明：本次针对兴绿洲项目营销推广的策略，是中原公司根据市场供需状况、直接竞争对手营销推广策略、潜在竞争对手、项目产品力分析等多方面因素综合调研与分析而成；旨在为项目整体营销推广运作、项目首期营销策略提供相关的参考与指导； 第一篇 市场状况综述： 说明：本篇章主要目的是从市场的供需结构、竞争对手的竞争对比分析、竞争对手营销推广手段及重心等方面，得出项目的区域占位、市场占位、产品占位、形象占位等重要因素，以期为项目的营销推广做出相应的策略方向参考； 本篇章主要开发板块、市场供需结构、潜在供需状况、竞争对手综合分析四方面进行阐述与分析； 一、从开发板块看项目的区域占位： 见下表：西部九龙坡房地产开发板块划分；（以下从板块属性、交通、配套、周边现状、楼盘数量、潜在供应等方面因素进行综合分析；） 各综合因素统计表： 项目类别 交通配套 生活配套 周边现状 开发性质 楼盘数量 潜在供应 中心区域 ★★★★★ ★★★★★ 商务、商贸 旧城改造 8个 ★ 黄桷坪一带 ★★★ ★★★ 老居住区 旧城改造 3个 ★★ 奥体中心 ★★★★ ★★★★ 新兴居住区 旧城改造 5个 ★★ 高新区（石） ★★★★★ ★★★★ 高新园、居住 旧城改造 6个 ★★ 高新区（二） ★★ ★★ 居住、工业 新城开发 9个 ★★★★ 大石杨（石） ★★★★ ★★ 工业 旧城改造 3个 ★★★★ 大石杨（九） ★★ ★★ 居住、工业 新城开发 8个 ★★★★ 从以上表格可以看出： 项目所处大石杨组团，属于新旧老城的联结地，城市功能目前正处于工业向居住的转型前期，其居住区的性质将伴随着周边厂矿的搬迁而逐步呈现，未来大有潜力可诉； 项目位于石坪桥，现目前正处于工业向居住的转型期，现实人居环境不佳，但因为其属于邻近中心的旧城区，再加之工业拆迁难度不大，其潜在的居住功能属性将发展很快； 旧城开发将伴随着政策规划板块性质的转换与城市化进程的加快而取得突破；项目正好属于此区域，其未来几年也势必会形成板块开发热点之一； 综上所述，我们可以看出： 项目从城市价值的角度来说，项目现实综合质素竞争力不强，竞争能力有限；但其发展潜力较大，可以进行相关的引导；因此，在推广上我们将坚持： 城中心，未来人居生活领地的板块定位； 这样的定位，有利突出拉近项目与城市中心距离，规避现实值不足，提升客户对区域前景的信心； 二、从市场供需、竞争状况看项目的市场占位： 见下表：西部九龙坡房地产开发板块划分；（以下从板块在售楼的产品线、价格去化、目标群体方面因素进行综合分析；区域板块 主要在售项目 产品线分析 价格、去化状况 目标群体来源 规模 物业形态 户型（㎡ 开发商 居住指数 单价/㎡ 总价 开盘日期 未推售方量 中心区域 盾字·九龙都 9万㎡ 高层公寓 23—101 ★ ★★ 3800元 13—42万 2005年 尾盘 居家物业：盛世华城、九龙湾，主要来自于九龙坡、南坪等； 其他多为投资性居住物业，客户来访量较广 盛世华城 37万㎡ 住宅/办公 19—113 ★★★ ★★★★ 3800元 30—40万 2004年 推售15万方 百康年·世纪门 850户 公寓 35—72㎡ ★★★★ ★★ 4200元 2004年 尾盘 晋愉·九龙湾 17万㎡ 住宅 44—104㎡ ★★★ ★★★★ 3300元 15—32万 2006年 余17万方 西城天街 25万㎡ 公寓、办公 不详 ★★★★★ ★★★★ 不详 不详 未开盘 余25万方 大石杨 （石坪桥 上创·雅园 300余套 高层、多层 44—89㎡ ★ ★ 3100元 13—20万 未开盘 300余套 居家性物业，其主要客户来自于九龙坡、周边拆迁人群，中青年 骏逸新视界 34万㎡ 高层、小高层 75—118㎡ ★★★★ ★★★★★ 3300元 23—35万 2004年 尾盘余200套 地博春天 10万余㎡ 高层公寓 35—89㎡ ★★ ★★★ 3100元 20万以内 2006．10 大石杨（九龙园 绿韵康城 30万方 住宅 70—118㎡ ★★★★★ ★★★★★ 3500元 25—42万 2006．8 尾盘 此区域主要以高品质居住社区为主，主要客户来自于九龙坡、高新区，其他来自南坪等区域，多为中年为主；部分小楼盘以青年为主 风和日丽 14万方 住宅、商业 28—105㎡ ★★★★ ★★★ 3300元 10—35万 未开盘 14万方 玫隆城 10万方 住宅 ★★ ★★★ 不详 不详 未开盘 10万方 彩云小镇 7万方 住宅 55—95㎡ ★★ ★★★ 不详 不详 未开盘 7万方 绿澜宝邸 2万方 住宅 46—95㎡