凌峻地产烟台万象城项目专项市场调研报告.doc

祥隆集团万象城项目 专项市场调研报告 凌峻地产（中国）有限公司 二零零八年三月 目 录 第一篇 市场调查概述 5 一、市场调查序言 5 二、市场调查目的 5 三、市场调查方法 6 第二篇 烟台城市宏观环境 8 一、烟台市现状：山东省第三大城市 8 （一）、烟台简介 8 （二）、烟台的各项主要社会指标 10 （三）、烟台市2006年各项主要经济指标排名均排全省前列 12 二、烟台城市未来发展规划 20 （一）、市政总体规划 20 （二）、经济规划 21 （三）、城市建设 22 第三篇 烟台未来商业规划 25 一、烟台市市区商业网点发展规划原则以及定位 25 （一）、烟台市市区商业网点发展规划原则 25 （二）、烟台商业网点发展定位 26 二、烟台市商业网点布局规划 29 （一）、商业网点规划思路和发展目标 29 （二）、市、区、社区商业功能区及邻里商业规划 31 （三）、大型商业零售网点规划 37 （四）、商业街规划 41 （五）、商品交易市场体系规划 42 第四篇 烟台市商业市场现状及发展分析 44 一、烟台市商业发展历程 44 小结：烟台市商业特征 47 二、烟台市主要商圈调查分析 47 （一）、南大街商圈 49 1、商圈内主要商业项目调查分析 50 （1）、振华商厦 50 （2）、南大街购物城 54 （3）、北大西街 56 （4）、时代广场 57 （5）、百盛购物中心 58 （6）、第一大道 60 （7）、阳光国际购物广场 62 （8）、振华购物中心 63 2、商圈内业态组成及体量比例分析 64 3、南大街商圈特征总结分析 66 （二）、青年路商圈 67 1、商圈内主要商业项目调查分析 68 （1）、东方巴黎 68 （2）、烟台三站批发市场 72 2、商圈内业态组成及体量比例分析 73 3、青年路商圈特征总结分析 74 （三）、幸福商圈 75 1、商圈内主要商业项目调查分析 76 2、商圈内业态组成及体量比例分析 79 3、幸福商圈特征总结分析 79 三、主要在售、招商商业项目调查分析 80 （一）、市中心主要在售、招商商业项目 80 （二）、项目附近主要在售、招商商业项目 83 （三）、小结 84 四、业态调查分析 85 （一）、大百货 85 （二）、超市 86 （三）、家居建材市场 87 （四）、数码/通讯市场 88 第五篇 项目综合分析 89 一、项目区位 89 （一）地理位置 89 （二）项目四至图 90 （三）项目交通条件 90 二、项目所在地人口调查 91 （一）、莱山区现状人口规模 91 （二）、莱山区未来人口规模 94 （三）、莱山区总人口走势图（2007－2020年） 98 三、项目所在地商业环境调查 98 （一）、烟大－埠岚商业带调查分析 99 （二）、芳华园－绿色家园商业带调查分析 114 （三）、澳柯玛商贸中心一带商业调查分析 118 四、项目所在地商业/服务业发展前景 118 （一）、莱山商业/服务业前景规划 118 （二）、莱山商业总体量 123 五、项目业态组成及体量 124 （一）、项目业态组成 124 （二）、项目体量规模 125 六、项目SWOT分析 129 第六篇 目标消费者调研 131 一、投资者调查分析 131 二、经营者调查分析 134 三、消费者调查分析 136 第七篇 媒体调查及建议 138 第八篇 市场调查重要结论及项目建议 142 一、市场调查重要结论 142 二、埠岚改造项目商业建议 143 结束语 144 附件：烟台市区主要百货、超市、家居建材市场调查资料列表 145 第一篇 市场调查概述 一、市场调查序言 凌峻公司埠岚改造项目专项市场调查小组于2007年12月1日－12日对烟台市主要商业功能区及项目周边商业市场进行全面调研，对主要商业网点、主要商业业态等作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与发展商交流了对项目的看法。 埠岚项目商业地段优越且商业体量较大，如何实现商业项目价值最大化，如何规避开发风险，确保商业项目运作成功，我们必须对以下课题进行透彻的调查和研究： 一、烟台市城市宏观环境； 二、烟台市、莱山区城市规划； 三、烟台市、莱山区商业市场现状及发展趋势； 四、烟台市、莱山区商业网点规划； 五、竞争对手及市场潜在供应量分析； 六、烟台市已经营的大型商业网点、超市、百货等调查； 七、莱山区人群分析； 八、项目区域环境及地块调研； 九、主要目标消费者调查； 十、媒体调查。 本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。 二、市场调查目的 本次对烟台市、莱山区进行房地产市场尤其是商业市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解烟台市、莱山区商业市场