北京万科·鹭湖2010年营销总结及2011年营销计划.ppt

五矿万科欢庆城销售组 2010年12月; PART1:市场情况分析; 2010年宏观市场政策从紧，高通胀与高成长并存，国家不断推出调控措施，明年继续调整是必然的。;CPI 超预期，居住、食品涨势领先;;政策发布：中国楼市重启楼市“限外令”。11月4日，住建部发布与国家外汇管理局联合印发的《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，再次明确：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，而在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。;上调目的 央行频繁上调准备金率，意在对冲外汇占款压力，进一步加强当前流动性调控，控制银行信贷投放和管理通胀预期。数据显示，11月我国新增信贷大幅超出市场预期，达到5640亿元。 如果不考虑此前针对部分银行的差别上调，此次上调之后，金融机构存款准备金率已高达18.5%的历史高位。;【房地产指标分析】;近期楼市成交量持续反弹，受楼市成交提振，2010年11月新开工面积大幅上扬。;房价上涨持续收窄。2010年11月，全市房屋销售价格同比上涨9.1%，同比连续七个月下降。;北京宏观环境总结; 虽然政策调控严厉，但通过数据来看，公寓类产品销售依然良好，明年各竞争项目将有较大放量，市场竞争将加剧。;2; 别墅市场2011年竞争激烈，区域内同质化情况严重，大量同类产品释放，竞争激烈。; 从微观市场来看，大品牌，户型好，赠送面积大的产品得到了市场的认同，销售情况很好。;客户情况分析：;客户姓名：刘先生 年龄：40岁左右 职业：中国银行 中层管理者 居住区域 ： 东城区 个人情况描述：中年男士 ，一家三口，第二次置业，开一辆大众帕萨特。主要意向为改善居住环境 ，休闲渡假。参加了项目的鹭湖首礼活动，万客会会员，以前没有买过万科的房子，但看好万科品牌，年收入30-50万左右。可以接受的置业价格在200-240万之间，需求面积为200-250平方米，双拼、联排都可以考虑。 关注项目问题： 1.产品户型、面积； 2.万科品牌、物业服务； 3.配套的需求：超市、洗衣店、饭店等。;客户姓名：王女士 年龄：35岁左右 职业：金融业企业客户经理 居住区域 ：朝阳区 个人特征及置业情况：多次置业，观湖国际业主，和家人已多次来访。主要意为父母养老，休闲渡假，表示愿购买两套，一套双拼，一套联排。客户对居住环境要求较高，特别关心入住时人工湖是否投入使用。对香河区域认同，购买意向强烈 ，一次性付款没有问题。 关注项目问题： 1.社区医疗配套是否完善； 2.人工湖的进度； 3.万科物业是否可以提供管家式服务。;客户姓名：潘先生 年龄：40岁左右 职业： 建筑行业项目经理 居住区域 ：朝阳区 个人特征及置业情况：一家三口，现居住珠江帝景100多平米住宅，孩子上小学四年级，本人在唐山开滦集团工作。经常去香河，对香河未来的区域发展较关注并看好。计划改善居住品质，购买低密度产品用于自住 ， 可接受价格为200-250万。 关注项目问题： 1.看好万科品牌及物业； 2.来项目前去过万科东丽湖，感觉环境很好，期待项目湖面景观效果； 3.关心规划中的小学、医院、商业等大中型配套的投入使用的时间。;客户姓名：焦女士 年龄：50岁左右 职业： 国企中层管理者 居住区域 ：通州区 个人特征及置业情况：一家三口，先生是画家，儿子正在读大学，夫妇二人即将步入退休生活。想买套近郊别墅休闲养老，有多次置业经历，近期在杭州购置一套房产。可接受置业价格为200-220万左右，购买意向产品为联排中户型。 关注项目问题： 1.一期鹭湖规划，公园景观等能否实现； 2. 万科物业是否提供管家式服务； 3.入住时医疗服务是否完善； 4.能否实现24小时超市及 餐饮配套服务。 ;1.万科品牌及万科物业 ； 2. 一期规划及产品设计； 3. 各级生活配套投入使用时间； 4. 湖面景观的规划及投入使用时间； 5.香河本地购房政策及付款方式。;　　2010年9月份主要营销动作;　　2010年9月份主要营销动作;　　2010年9月份主要营销动作;　　2010年9月份主要营销动作;　　2010年9月份主要营销动作;　　2010年10月份主要营销动作;　　2010年10月份主要营销动作;　　2010年11月份主要营销动作;　　2010年11月份主要营销动作;　　2010年11月份主要营销动作;　　2010年11月份主要营销动作;　　2010年12月份主要营销动作;　　2010年12月份主要营销动作;　　2010年12月份主要营销动作;　　2010年12月份主要营销动作; PART1:营销目标;2011年营销目标;2011年营销策略;;推售计划;推售计划;推售计划;推售计划;;;page*;阶段