同致行2011年淄博博物馆地块项目定位.ppt

【谨呈：山东金泽房地产开发有限公司】 博物馆地块项目定位 本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 同致行顾问 2011.3 Chapter 1 宏观市场分析 Chapter 2 项目解析 Chapter 3 项目定位 政策环境 淄博住宅市场 商务市场 项目指标 项目配套 整体定位 产品定位 形象定位 报告框架 政策环境解析 “新国八条”政策解读浅析 1、政府高度关注房地产行业发展，国家总理温家宝2010年多次提到房价问题； 2、2010年“4.15”、“9.29”等楼市调控政策密集出台，房地产市场出现积极变化；3、房价过快上涨势头得到初步遏制。但即使是调控年房地产企业依旧处在“春天里”：13家房企2010年度净利润增长率超过100% ，2011年1月份更是有10个城市涨幅超过10%； 4、巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房。 “新国八条”政策背景： “新国八条”涉及政府问责、保障供应、税收信贷、引导需求等多个方面，调控力度进一步加大 “新国八条”政策内容： “新国十条”颁布，“9.29”政策出台，调控力度继续加强，而“新国八条”的出台，可谓没有最严，只有更严，一次次政策的叠加，已经难言楼市调控最严何时能够定型 政府问责 税收信贷 保障供应 引导需求 7 1 2 5 3 4 6 8 进一步落实地方政府责任 “新国八条”总体可以归纳为以下四个方面： 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 加大保障性安居工程建设力度 调整完善相关税收政策，加强税收征管。 强化差别化住房信贷政策。 严格住房用地供应管理。 合理引导住房需求。 坚持和强化舆论引导。 “新国八条”解读分析： 新政重点就在对住房“去投资投机化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。 “新国八条”解读分析： 政府问责方面——问责可操作性加强 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责 对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 文件“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，并明确了问责的具体范围； 将中央对地方政府问责的内容一一列出，与过去的问责制度相比，有了详细考核指标； “年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”等内容都是民众可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小。 保障供应方面——千方百计放大供给 通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，努力增加公共租赁住房供应 ；加强保障性住房管理，健全准入退出机制； 增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。 在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查 严肃查处对擅自改变保障性住房用地性质的行为。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 “新国八条”首次规定了将建制镇纳入住房保障工作范围，并提出了保障性住房来源 ； 土地供给和中低价位的普通商品房供给增加，能够平抑楼市成交价格的上涨； 严格控制土地使用权转让，对开发商土地闲置和擅自改变住房用地性质查处力度加大。 税收信贷方面——抑需求差异化加强 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础； 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率 再次加强了对投资及投机购房者的控制，第二套房贷款增加，将使得投资者最多只能贷款不到四成，“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制