融创置业2010年1月荆门市东山雅居定位报告.ppt

竞争对手分析 东方雅苑 占地面积：8297.6㎡ 建筑面积：50015.66㎡ 容积率：4.9 绿化率：30% 建筑形式：28层高层 开盘时间：2009年11月 本项目2500元/㎡起，每层加30元，均价为2950元/㎡。 由2栋28层电梯高层组成。首层为架空花园和开放式会所，2至28层为住宅。 小区首层６米架空、酒店式入户大堂、高速电梯、地下环形车库、全智能一卡通等配置，又提供了分户供暖入户及新风系统。 东方雅苑11月份开盘后销售63套，平均每月销售21套。 月亮湖花园 东方雅苑 东城国际 本项目 金色华府 竞争对手分析 东城国际 ?一楼门面，二、三楼写字楼，四-十七楼为住宅，项目位于月亮湖路与月亮湖南路交汇处。1层为临街商铺、2—3为写字楼、4—17层为电梯高层住宅是一座集商业、办公、居住为一体的建筑综合体。 项目地址：月亮湖路与月亮湖南路交汇处西南角 占地面积：2623.08㎡ 建筑面积：21570.19㎡（商业面积4833㎡） 容积率：7.6 绿化率：12% 建筑形式：17层高层 开盘时间：2010年1月30日商业开盘 该项目商业一层预计11000元/㎡，住宅预计3000元/㎡ 月亮湖花园 东方雅苑 东城国际 本项目 金色华府 竞争对手分析 月亮湖生态花园 月亮湖花园 东方雅苑 东城国际 本项目 金色华府 项目地址：荆门市长宁大道18号 占地面积：45591㎡ 建筑面积：84296㎡ 容积率：1.8 绿化率：30% 建筑形式：6层多层、12层小高层 开盘时间：2009年7月 宝业月亮湖花园开盘至今共销售286套，平均每月销售40套。 该项目均价2350元/㎡左右并执行9.7折。 项目物业类型包括商业、住宅两部分，总建筑面积47721平方米，其中商业部分12900平方米，住宅部分34821平方米，广场及绿地面积3240平方米，建筑密度49%，绿地率25%，住宅总户数295户。 竞争对手分析 金地广场 本项目自09年4月份开盘以来共售出278套 平均每月销出27套。 本项目SWOT分析 优势 西望东宝山、紧邻河渠景观良好。 3700㎡商业配套提升住宅价值。 国资委旗下湖北城投的品牌优势。 劣势 偏居东宝区东南角位于市中心边缘 周边为老住宅区，居住环境欠佳。 较高的建安成本，无价格优势。 机会 距离荆门两大国企较近，客群相对集中。 户均面积100㎡以下。 随着葡萄园后期开发，项目所在区域住宅环境会随之改善。 威胁 直面成熟小区葡萄园的竞争。 紧邻热电厂，环境污染严重。 项目体量较小、无规模优势。 竞争对手的借鉴意义及启示 宝业月亮湖花园居住在城市，生活在花园、过有品位的生活，拉近自己项目与市中心的距离并强调自己生态花园生活及香港上市公司背景。 月亮湖花园和葡萄园城市花园的启示： 提供较高的社区整体品质感和相对低的价格，以较高的性价比，降低区域抗性，提升综合竞争力； 多样化的产品，丰富的产品线，最大限度地满足市场主流大众群体的需求； 东城国际及东方雅苑的启示： 率先营造商业、生活配套，再造区域形象，消除区域陌生感，打消客户顾虑； 智能高配套居所提升产品高性价比和高附加值。 东方雅苑强调自己的高端配套，分户供暖、新风系统、智能一卡通等等。项目临近区域路旗广告的全覆盖。 东城国际强调自己的现代化建筑设计结构、风格，宣扬商业、住宅综合体的都市生活。配套的新风系统。 项目发展战略 人无我有、人有我优 理念层面 产品层面 依托葡萄园城市花园培育的区域氛围，做热大区域，共享中高端市场。 强调与市区的一步之遥，以“入则清幽、出则繁华”的理念打造项目。 以“东宝山下，荆门福地”为概念给予本项目风水角度的拔高。 以商住公寓市场领导者姿态进入城东市场，在形象上与葡萄园走差异化路线，做到“人有我无”；在产品定位上与东城国际及东方雅苑做到“人有我优”。 提供较高品质的产品形象设计和高端附加值。 项目 目标 项目 界定 问题 界定 问题 分析 项目 定位 客户定位 形象定位 产品定位 本项目主要客群分析 荆门热电、荆门石化及荆门石化医院有购房需求人员以及畏惧市中心高房价的客群为我们的核心客户群。 不喜欢喧闹的城市生活环境但有不想离市中心较远的合群为我项目重点客户群。 本项目核心客群AIO分析 Action 活动 Interest 兴趣 Opinion 观点 工作时间稳定，生活规律 下班回家感到疲惫，看看电视和家人共享天伦结束一天生活 有自己的朋友圈子，周末去亲戚家串门 节假日偶尔也去逛商场，看看有没有打折的品牌 喜欢看电视，喜欢打牌 节约意识较强，又喜铺张 经常同亲戚、朋友走动，喜欢串门，喝酒聊天 生活平淡，交友圈子具有局限性基本上为本厂工人 自我学习意识较弱 对广告和打折感兴趣 有看报纸的习惯