房地产开发与经营第4章节节.ppt

【学习目的】4.1 土地的基本概念4.2 土地使用权的获取途径和程序4.3 房地产开发中的拆迁补偿与安置工作4.4 房地产开发的前期准备工作【复习思考题】 【学习目的】 通过本章学习，要求了解我国土地使用制度，熟悉土地使用权获得的基本途径和程序，并掌握具体运作规则，熟悉房地产开发中拆迁工作程序和安置工作内容及方法，熟悉房地产开发项目前期准备工作内容，通过实践掌握房地产开发前期相关工作流程。。 4.1 土地的基本概念 说到土地，必然要联系到我们生活居住的地球，地球属太阳系中的一棵行星。它是由50亿年前天体演化的产物。土地一般指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义上看，土地是指陆地及其地表上下空间的全部环境因素，是由土壤、岩石、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。土地具两重性，它不仅是资源，而且是资产，是财富。 4.1.1　土地的特性 1．土地的自然特性 （1）土地的不可移动性； （2）质量的差异性； （3）不可再生性； （4）土地效用的永续性。 2．土地的经济特性 （1）供给的稀缺性； （2）可垄断性； （3）土地利用的多选择性； （4）效益级差性。 土地的自然和经济特性 4.1.2　我国土地资源管理的相关法规 1．土地所有制 ⑴全国国土资源都是社会主义公有制； ⑵土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制； ⑶土地的全民所有制具体采取的是国家所有制形式； ⑷土地的劳动群众集体所有制； ⑸城市市区的土地全部属于国家所有； ⑹农村和城市郊区的土地有的属国家所有，有的属农民集体所有。 2．土地所有权 （1）土地所有权的概念； （2）土地所有权的权能：土地所有权的权能有占有权、使用权、收益权、处分权。 （3）土地所有权的特征 （4）土地所有权的发生、变更和确认 3．土地使用权 （1）土地使用权的概念 （2）土地使用权的特征 （3）土地使用权的权能 （4）土地使用权的限制 土地储备开发成本包括： ①征收、拆迁补偿费及有关税费； ②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； ③市政基础设施建设有关费用； ④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； ⑤贷款利息； ⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。 4.2 土地使用权的获取途径和程序 没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。当完成市场发析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是获取土地使用权。 4.2.1　土地储备与土地一级开发 1．土地储备 2．土地一级开发 土地储备开发成本包括： ①征收、拆迁补偿费及有关税费； ②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； ③市政基础设施建设有关费用； ④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； ⑤贷款利息； ⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。 4.2.２　获取土地 1．土地使用权划拨 ⑴土地使用权划拨的概念　 ⑵划拨土地使用权程序 ①申请②审批③拨地④发证 ⑶划拨土地使用权的经营 2．土地使用权出让 土地使用权的出让方式包括： （1）协议出让方式 （2）招标出让方式 （3）拍卖出让方式 （4）挂牌出让国有建设用地使用权 4.2.3 土地使用权转让 1．土地使用权转让的概念　 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，它既受市场价值规律的调节，又受土地所有者的监督和控制。在土地使用权有偿出让后，土地使用者经过一定的投资，开发和经营，将其支配的土地使用权全部或部分再转移，新的土地使用者要向转让者支付一定的转让费用。 2．地使用权转让方式 地使用权转让方式一般有三种转让方式，即出售、交换、赠与。 3．土地使用权转让条件　土地使用权转让的基本条件是按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用。可进行转让。 4．土地使用权转让程序 （1）申请：由用地方向土地出让方提出土地使用权申请。 （2）审批：由国土资源管理部门根据土地出让合同及转让条件，依法对转让申请进行审查，符合转让条件的，可以批准转让。 （3）签订转让合同：土地转让合同是当事人之间就转让土地使用权而达成的协议。依法制定土地使用权转让合同，对当事人具有法律效力，双方必须全面履行合同条款中约定的各自承担的义务，任何一方不能擅自变更或解除。 （4）公证：由城市公证机关对转让合同进行公证。 （5）登记：土地使用权转让双方凭转让合同、公证、认证等文件向国土资源管理部门办理登记过户手续，领取土地使用证和房屋产权证。 4.2.4　土地使用权的出租 1．土地使用权出租的概念