税收相关内容及优惠政策(2016.11.).ppt

改出租为转租 组建商业管理公司可实现房产税纳税人资格的优化。 租金合理分拆 将租金收取方式变为租金加管理费组合收取方式，实现纳税基数的优化。 消除免租期 消除免租期，将全年租金均摊在含免租期内。 约定交付时间 出租合同交付时间尽量避免从月初签署，应在每月底交付，可减少一个月从原值缴纳的房产税。 1 2 3 4 房产税筹划 改出租为转租，组建商业管理公司可实现房产税纳税人资格的优化。 政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。组建的商管公司只是管理机构而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。 有限公司A 商业管理 公司B 租户 有限公司A 租户 原模式 租金100 新模式 租金60 租金100 1 *第一道租金占总租金比例为在68%以下才可节税，越小节税越多 税务风险：但需要注意的是，本例Ａ公司将房产出租给Ｂ应当按照正常交易价格收取租金，如果Ａ公司为了降低税收负担，向Ｂ收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。 有限公司A 租户 原模式 租金100 有限公司A 租户 新模式 将租金收取方式变为租金加管理费组合收取方式，实现纳税基数的优化。 租金60 管理费等40 政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。 2 税务风险： 穗地税发[2006]73号：（十六）关于行为人将房屋租金收入明显不合理地划分为租金和管理费，造成少缴房产税的，应否认定偷税的问题。行为人将房屋租金收入人为地划分为租金和管理费，且收入划分明显不合理，造成少缴房产税的，适用《征管法》第六十三条“进行虚假的纳税申报”处理。 桂地税字[2009]100号：除对从工商行政管理部门划分出来的市场开发服务中心收取的租金收入和管理费（必须经物价部门批准收取的市场管理费）由其按规定分开计征房产税外，其他单位和个人取得的租金收入不能划分租金收入和管理费，一律按出租收入征收房产税。 消除免租期，免租期只会增加公司房产税税负。 房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。 若合同中规定了免租期，税务解释即为在“免租期”内应按照房产原值纳税，在“非免租期”内按照租金收入纳税 合同中的“免租期”，并不意味着税法的“免税” 有限公司 租户 三月免租，9月租金120 有限公司 租户 全年租金120，每月10 原模式 新模式 3 只需要在合同中不出现免租字眼，以全年租金或全年平均租金出现，无税务风险 若出租合同交付时间签署为月初，应修改为上月底交付，可减少一个月从原值缴纳的房产税 自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税 出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税 有限公司 租户 交付日 7月1日 有限公司 租户 交付日 6月30日 原模式 新模式 4 1-7月按原值缴纳房产税 8-12月按租金缴纳房产税 1-6月按原值缴纳房产税 7-12月按租金缴纳房产税 ? 一、土地使用税征税范围、纳税人 二、土地使用税适用税额、计税依据及账务处理 三、减免税优惠 四、纳税义务发生时间 城镇土地使用税 ? 例1：甲公司有A、B、C三块生产经营用地，A土地使用权属于甲公司，面积10000平方米，其中幼儿园占地1000平方米，厂区内绿化占地2000平方米；B土地使用权属甲公司与乙公司共同拥有，面积5000平方米，实际使用面积各半；C面积3000平方米，甲公司一直使用但土地使用权未确定。假设A、B、C的城镇土地使用税的单位税额为每平方米8元，则甲公司全年应纳城镇土地使用税计算为（10000－1000＋5000÷2＋3000）×8＝116000元。 例2：某公司土地使用证登记面积为37000平方米（该地段年税额8元/平方米），但经有关部门清查后发现该纳税人实际占用土地面积为40000平方米，纳税人实际占用土地面积与土地使用证登记面积或批准面积不一致的，应按照实际占用土地面积缴纳土地使用税，该公司每年应该缴纳土地使用税40000×8＝320000（元）。??? ? 例3： 2016年6月10日，某公司一栋占地1000 平方米办公楼被拆除，请问公司这栋办公楼2016年应纳多少土地使用税？年税额为20元每平方米。 解析：应计算至2013年6月末。1000×20 ÷12 ×6=10000（元） 注意：要及时做好相关资料的备案，以及税源变更登记。 * * * * 十、取消增值税发票认证的规定 为保障营改增顺利实施，有效缓解大厅压力，减轻纳税人负担，税务总局决定，自2016年5月1日起，扩大取消增值税发票认证的纳税人范围，纳税信用B级增值税一般纳税人取消发票认证，此