长辛店北区A区住宅及文化娱乐中心定位(可研含高端定位方向)摘要_20130315讲述.ppt

营销管理中心 2013.3.18 长兴北区产品市场定位摘要 长辛店北区 ——住宅部分产品市场定位 户型面积 供应套数 认购套数 签约套数 未认购套数 成交面积（平米） 成交总价（元） 去化率 签约率 销售周期（月） 月均去化（套数） 138㎡ 66 65 55 1 9042.96 225949746 98% 85% 4 16 190㎡ 32 31 25 1 5985.27 144136995 97% 81% 8 260㎡ 62 53 25 9 13628.29 346586298 85% 47% 13 260㎡以上（跃层） 19 6 2 13 1559.3732% 33% 2 合计 179 155 107 24 30215.89 755498422 87% 69% 39 1、5、6号楼中，138平米户型去化速度最快，开盘当月即全部去化（剩余1套为关系户留房）； 190平米户型月均去化速度较138平米略慢，但至今也已全部去化（剩余1套为关系户留房）； 260平米户型至今去化完成85%，其去化速度较190平米产品略慢（由于两类产品供应套数不同，故月均去化套数反应不全面），但260平米产品签约速度明显缓慢，签约率不足50%。 本案53#精装大户型去化情况分析 本案53#地1、5、6号楼于2012年10月开盘销售，历经4个月销售期，3栋楼全部精装大户型179套房源，至今已完成去化87%。现针对138平米、190平米、260平米主力户型，以及跃层户型进行分面积去化分析，以深入了解项目货源去化速度情况。 本案53#精装大户型去化情况分析 （二）产品定位——规划建议 序列 客户定位 产品对位 产品形态 户型分布 1 居住改善中端经济客户 135平米三居 一梯二 布局在临路或与双限房相邻的楼座当中 2 居住改善中端舒适客户 155～165平米三居半 一梯二 主力产品布局在社区当中非临路、景观相对较好的楼座中 3 居住改善高端舒适客户（下限） 200～220平米四居 一梯一或二，多层 在地块景观、视野最好位置作为楼王产品设置 考虑地块未来的价值及稀缺性，保证公司现金流，结合南区不同户型销售速度快慢，与南区产品形成互补的同时产品线更加聚焦，将容积率做足，本项目定位以改善型客户需求为主，根据楼栋位置的不同，建议在户型上产生一定的差异。 北区具体产品规划建议如下： (1)、作为主力产品，在景观视野相对位置可布局155—165平米的舒适四居，南向三个面宽。 (2)、次主力产品则为两梯两户135-140平米舒适型三居，同样三个面宽朝南； (3)、位置最优的景观楼王位置建议为两梯两户200-220平米豪华四居，三个面宽朝南，充分体现生活的舒适度； （二）产品定位——户型配比及设计思路 （1）户型配比建议： B46、B49号地总住宅建筑面积为11.42万平米扣除35%保障房后的居住建筑面积为7.42万平米 （2）层高设计：3.15-3.2米 （3）户型设计基本动作： 干湿分区：卫生间、厨房集中布置，餐厅也要靠厨房布置，实现干湿、洁污分区； 户型通透：在允许条件下，务必做到通透设计，保证良好的通透性； 尺度、面积合理利用： 户型方正，利于家具摆设，避免出现户型不规整、容易出现死角，空间利用率低的户型； 四明：即“明厅、明卧、明厨、明卫，每个空间都应该自然采光，明亮通透； 保证豪华四居户型南向双主卧套房设计，突出私密和舒适人居格局； 注重厨卫设计细节，保证主卫空间宽敞，尽显主人奢华生活；大户型做到中西分厨； 注重入户玄关和户内收纳空间设计：如玄关鞋柜、衣柜、卫生间收纳空间、独立储藏间、衣帽间、储物柜； 总建筑面积 户型 面积比 户型面积 户型套数 套数比 74230 舒适三居 35% 135 192 41% 舒适四居 45% 155--165 209 44% 豪华四居(4+1带保姆房) 20% 200--220 71 15% 　 　 100% 　 472 100% 精装修标准：成本价格建议为2000--2500元/平米 P* 【项目销售计划：按2013年9月拿地预测】 项目计划2014年9月开盘，销售周期13.5个月，年均去化速度6.5万平米（不含商业）,折合月均5500平米（按套均157平米，折合约35套/月） （二）产品定位——价格与去化速度定位建议 　 　 2014年 2015年 产品类型 计划销售面积 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 住宅 74230 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 项目售楼处可延用南区现有售楼处，对内部进行适度改造，提升