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行业研究报告 ——土地使用权流转交易制度前瞻研究 前言 ７月２日，国务院常务会议讨论并原则通过《国家粮食安全中长期规划纲要》持家庭承包经营责任制长期稳定不变，推进农业经营体制机制的创新1985年为分水岭，家庭联产承包责任制的边际效应前高后低，在新的社会经济形势下，联产承包体制的弊端开始逐步显现，主要体现在： 农地产权主体模糊不清； 农地产权功能残缺、流动性差、波动太大； 小农经济体制下的“规模不经济”； 阻碍了城镇化进程和土地资源配置效率的提高。 社会主义市场经济体制强调用无形之手进行土地、资本、技术、劳动力等要素资源的配置，我们认为，以“按劳分配”、“按人分配”和“公平优于效率”为主要特征的家庭联产承包责任制要让位于以“按要素分配”的租赁制，同时应扩大“苏南”模式与“股份制”模式试点范围。 在坚持家庭联产承包责任制长期稳定不变的大背景下，建立土地使用权流转交易制度将是合乎现实的选择，并将引发土地价值的巨大重估机会，而北大荒将是最大的受益者。 我们采用总收益倍数法，测算出北大荒的土地资源总价值552亿元，平均每股价值33.79元。因此，我们长期看好北大荒的资源价值，一旦土地流转交易制度松动的话，公司股价将踏上漫漫升值之旅。 内容目录 核心观点 1 中国农地制度变迁：家庭联产承包责任制走上前台是历史的必然 4 历史的选择：家庭联产承包经营责任制走上前台 4 农地制度变迁的动因：增加农产品供给，缓解食品和原材料供应短缺危机 4 家庭联产承包责任制的操作形式及特点 5 家庭联产承包责任制的六种操作形式 5 我国家庭联产承包责任制的根本特点 5 家庭联产承包责任制体现了“公平优于效率”的原则 6 市场经济体制下：现有家庭联产承包责任制的缺陷开始显现 6 增加农产品供给，缓解食品和原材料供应短缺危机 6 现行农地制度的体制缺陷之一：农地产权主体模糊不清 6 现行农地制度的体制缺陷之二： 农地产权功能残缺、流动性差、波动太大 7 现行农地制度的体制缺陷之三：小农经济体制下的“规模不经济” 7 现行农地制度的体制缺陷之四：阻碍了城镇化进程和土地资源配置效率的提高 7 我国农地制度的改革方向探讨 8 改革的方向：强调无形之手的调控机制，建立按生产要素分配体系 8 我国农地制度改革方向之一：完善“两种模式”，实现农地规模化经营 8 我国农地制度改革方向之一：实行租赁制 ，逐步取代承包制 9 我国农地制度改革方向之一：引入农地使用权流转交易制度 10 随着农产品中长期涨价趋势确立，土地使用权值上升空间广阔 11 美国农场不动产价值在04年以后加速上涨，07年涨幅达14% 11 美国农地价格在各州普遍存在加速升值迹象 12 在坚持家庭联产承包责任制长期稳定不变的大背景下，建立土地使用权流转交易制度将是合乎现实的选择 13 土地使用权流转交易制度创新将带来北大荒土地价值重估机会 14 适用总收益倍数法：地租的本金化价格 14 通过横向比较与动态调整，我们认为北大荒耕地价格在5600元/亩以上 14 北大荒耕地价格重估：土地资源总价值552亿元，平均每股价值33.79元 15 公司股票价格将向每股土地价值回归，并且，土地价值跟随粮价而上涨已经成为世界性的大趋势，我们认为北大荒土地价值资源上升空间广阔 15 图表目录 图表1：家庭联产承包责任制走上前台是历史的必然选择 4 图表2：家庭联产承包前我国粮食供给增长乏力 4 图表3：家庭联产承包制后粮食增产成效显著 4 图表4：联产承包以前农民消费水平出现下降 5 图表5：联产承包以前农民收入水平停滞不前 5 图表6：我国家庭联产承包责任制的六类操作形式 5 图表7：1985年以后，承包制对粮食供应的边际效应明显回落 6 图表8：市场经济体制呼唤新的分配形式――按生产要素分配 8 图表9：租赁制同承包制的制度设计特点及比较 9 图表10：江苏吴江市耕地产值及使用权价格一览表 10 图表11：对江苏省耕地资源估价结果 10 图表12：2000年温州市农用土地评估价格（元/平方米） 11 图表13：1998－2007年美国农场不动产价格迅猛增长（美元/英亩） 11 图表14：美国农场不动产价格在０４年以后加速上涨 12 图表15：美国农地价格加速升值（美元/英亩） 12 图表16：美国农地价格上涨加速，近几年各年涨幅均达到两位数以上 13 图表17：2007年美国各州农地价格水平（美元/英亩）及同比涨幅（％） 13 图表18：三省耕地资源条件对比 14 图表19：北大荒土地资源价值重估：552亿元，每股含土地价值33.79