沈阳市724建三地块整合营销推广方案-90PPT.ppt

724建三地块整合营销推广方案 第一部分 前期市场定位 市场定位 724地区综合概况 地理位置：大东区二环以外 三环以内，行车至二环15分钟行车至市政府35分钟 沈阳老工业基地之一，受市场冲击较少。思想相对保守与落后，对区域依赖性强，当地人习惯于安步旧班的生活方式,生活习惯传统、保守.生活配套设施较齐全. 24个社区、10所学校、3所 医院、以东基为核 心的配套企业10个，公益娱乐设施10处，一条商业街，两个大型生活市场。 经济发展水平：经济发展水平不高。收入两级分化明显，东基买断职工约3500人，月收入400元；在职职工月收入1000元左右，技术类职工2000元左右。 724地区综合概况 区域人口：7万人左右，5.7万为本地人口，主要是东基在职、离退职职工及家属。家庭结构，以三口之家为主。 居住情况：居住条件一般。多为2000年前建筑，形态为多层与平房，人均占有面积低于沈阳市平均水平；宽松住宅户型少，如100平米以上住宅仅100套左右 住宅价格：是沈阳中低价房集中区域。均价在3000元/平下。二手房最高售价2500元左右/平米（包含简单装修），民生家园 现价在2550-2860元/平米之间 其他：对小区物业概念弱；采暖费自05年起由个人承担 724地区特点 区域印象 城市聚集程度低，典型的城乡结合部; 区域独立性强； 交通 与市中心的互动交通比较方便 配套 区域生活配套齐全,但相对低级; 区域养生意识强，重视体育配套的投入 消费特征 缺乏超前消费意识 对区域的依赖性 消费比较理性、经济性 住宅发展 基于多年住宅供给不足，市场存在一定空间， 大面积潜在地块的威胁，造成潜在竞争压力。 宏观背景分析 沈阳经济发展 房地产市场分析 政策变化 小结 宏观背景分析——沈阳经济发展 00-07年沈阳市GDP增长趋势 宏观背景分析——沈阳经济发展 宏观背景分析——沈阳经济发展 沈阳居民恩格尔系数情况 宏观背景分析——沈阳房地产市场 2000年---2005年上半年建筑面积、销售面积情况 宏观背景分析——沈阳房地产市场 2004年沈阳居民购房需求与供给出现矛盾 宏观背景分析——沈阳房地产市场 宏观背景分析——政策变化 国家的宏观调空政策主要体现在金融政策、土地政策、必要的行政政策 “新国八条” 、“121号文件”、七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》 沈阳9条“房产新政” 回顾2003-2005年的政策导向，这些政策主要针对“促进房地产市场健康发展，使居者有其房”两方面发生作用。 从沈阳房地产发展情况来看,但在一定程度上也限制了投机行为，对市场总体发展影响不大. 宏观背景分析——小结 宏观经济为房地产市场的发展提供了原动力， 沈城强势的宏观经济使地产前景看好， 但竞争加剧，供求矛盾严重。 市场供应、需求分析 市场供应分析 市场供应分析 市场空间 市场供应分析 724地区住宅建筑历史 现有供应 潜在竞争 小结 市场供应分析——724地区住宅建筑历史 市场供应分析——现有供应 市场供应分析——潜在竞争 724区域的待开发地块(已挂牌) 乐群路北地块（占地2.68万平米） 生产路49号(1.72万平米) 生产路11号(4.1万平米) 正新路9号(3.5万平米) 生产路南地块(10万平米) 城市边缘地块： 以沈阳市规划未来十大居住区十大地块为主, 边缘小地块随处可见 市场供应分析——小结 现存住宅: 地区人均面积相对过低,居住水平急需改善. 周边项目特点 产品： 规模一般 园区细节处理不够 户型结构一般 户型配比欠合理性 价