房地产经济学课程设计.docVIP

一．国内房地产市场概况： 我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。 第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。虽然从2000年5月国家统计部门在公布了1999年商品房空置量之后，我们很难查找到有关空置量最新、最权威的资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。 第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。2001年全国房地产到位资金达到7378亿元，比上年增长29.8%；而今年前5个月，房地产到位资金已达3105亿元，同比增长35.9%。就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、TCL、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。 第三，房价增幅回落，销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。今年前5个月全国商品房平均价格为2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6个百分点；商品房销售面积为4564万平方米，同比增长20.3%，但增幅比上年同期回落8个百分点。 重大项目投资建设顺利进行。1-11月全市共完成亿元以上投资项目达231项，比上年同期净增加40项，增长20.9%，10亿元以上项目增长23.1%。其中武汉钢铁公司技改项目投资、武汉光谷建设投资有限公司基础设施建设项目、武汉新芯集成电路制造有限公司基地项目、富士康集团基地项目、武汉新城国际博览中心有限公司博览中心项目完成投资超过20亿元。11月这些亿元以上重大项目的投资占全市投资增量的55.3%，这些重大项目投资的顺利进行，对当月我市固定资产投资增长40.4%起到了决定性的作用。??????? 一业投资大幅增长。1-11月，全市一产业完成固定资产投资20.11亿元，比上年同期增长238.7%。其中农业完成投资9.11亿元，增长161.4%;林业完成投资3.14亿元，增长165.3%;农、林、牧、渔服务业完成投资5.49亿元，增长390.1%。??????? 业投资保持较快增长。1-11月，全市制造业完成固定资产投资468.25亿元，比上年同期增长44.4%，增幅同比提高11个百分点，比上月提高2.4个百分点。其中：黑色金属冶炼及压延加工业完成投资132.35亿元，比上年同期增长30.1%;交通运输设备制造业完成投资99.07亿元，增长71.7%;通信设备、计算机及其他电子设备制造业完成投资72.78亿元，增长54.0%;通用设备制造业完成投资28.49亿元，增长61.1%;金属制品业完成投资20.3亿元，增长84.0%。??????? 开发投资增幅有所回落。1-11月，全市房地产开发投资443.54亿元，比上年同期增长21.3%，增幅比上月回落3.8个百分点。其中住宅投资337.39亿元，增长25.5%，经济适用房完成投资34.18亿元，增长70.6%。房屋施工面积3324.37万平方米，增长10.5%;商品房销售面积574.43万平方米，下降32.3%。综合以上数据，我们不难发现武汉市房地产市场总体上是供过于求的，因此，武汉市房价必然会陷入低迷。 a.规划建议：以高层(C型)为主干，周围点缀布局(A、B、D、E型)多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.75的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。 b户型及面积设计建议：以高层(C型)为主干，周围点缀布局(A、B、D、E型)多层住宅。项目户均面积126.82平方米 c价格建议：每套住宅销售均价约为28.26万元。一般情况下购房者首付20%房款，约5万元左右，余款向银行分30年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还1200元左右，占家庭月收入的30%，我们制定的购买对象完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，每月还款额还将有所下降。，