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产业地产开发商类型 传统产业地产开发商 典型案例：联东U谷、天安数码城、光谷联合 进入原因：联东U谷负责人朱振波认为，日本、美国等经济发达国家，产业园比例整个房地产市场30%的比例，但在中国确是远远达不到的。但随着产业转型升级，中小企业数量增多，政府对“土地财政”依赖减弱，对GDP和优质税源的追求推动产业园建设需求。经过数十年的发展，产业地产的黄金时期逐渐到来。 进入方式：1 国内传统开发商分为几类：一是诸如联东u谷、天安数码城、华南城、光谷联合等大多遵循如下进入路径…..首先确定地块产业方向，会聘请专业的外部顾问团队作为“外脑”，如联东U谷便聘请北京方迪和长城战略做产业定位咨询；其次确定方向后选址，根据不同区位选择选择不同产品组合；再次实行标准化园区建设；第四是启动营销和招商；第五是根据园区发展和企业需求提供相应的管理服务。 二是以张江高科、南京高科、外高桥、武汉高新、市北高新为代表的“国”字号开发商，该类开发商类似于工业园开发模式，首先在政府主导下，通过创造相应的优惠政策，出让土地给产业项目，形成规模经济。目前此类开发商已逐步走出单纯角色，向企业服务商、品牌管理输出者角色转变，并实现盈利。 2 国外产业地产开发商分为类：一是诸如普洛斯、安博等代表，共同进入特征是都以物流仓储用地为切入点，服务对象包括制造商、零售商、物流运营商，原因是，物流地产占地面积大，但价格低廉，增值快，拥有巨大的套利空间；二是和国内的制造企业合作，推出定制化厂房以便快速去存化；三是以新加坡的裕廊集团为代表，同当地政府合作，从科技地产、科技城切入产业地产领域，并衍生产业链，向外输出品牌管理。 商住转向产业地产开发商 典型代表:万科、绿地、成都置信、万通、复地、华夏新城、卓达 进入原因：1工业地块地价的低廉以及产业地产的逐渐升温，让这一类产品市场前景看好；2 商住地产开发商在原先领域积累了大量市场经验和社会资源，有助于快速学习产业地产开发方式，并更好的发挥自身优势； 3 商住地产领域调控加强，利润率下降，产业地产具备更大想象空间； 4 部分地方政府制定旧厂房改造、城市更新等项目优惠政策，吸引传统房地产企业进入。 进入方式：1 与政府合作。与政府合作有两种方式，一是成都置信与成都市青羊区政府的“青羊模式”是典型代表。首先成都置信同成都国资委成立青羊工业建设发展有限公司，由成立的公司统一对青羊工业基地进行开发、招商、管理。双方按照股权收益分红；二是华夏幸福为代表的产业新城。华夏幸福与当地政府签订大框架协议，全面获得土地的开发权， 2 与国外优质基金合作。如万科近期与黑石、铁狮门等海外资金进军物流地产，以应对物流地产投资强度大、投资周期长的风险。 3 与大型制造业企业合作。万通与TCL、汇源等实业企业合作，用过收购实业企业的闲置土地资产，通过“买后回租”形式，对闲置土地的基础设施进行一定完善升级，再回租给合作实业企业，打造环境优良的产业社区。 4 借助写字楼开发经验向产业综合体转型。万科前海企业公馆项目是典型代表。万科在开发写字楼方面已经积累了一定经验，依托写字楼，增加住宅、公寓、商业配套，借助万科在住宅领域积累的物业管理和社区配套经验，向产业综合体进发。 5 通过跨界优势，进行产业造城。以绿地、卓达为代表。绿地本身涉足金融和能源领域，有较好的融资能力和一定的产业思维，进入领域上，绿地内部正在深化、细化产业地产模式的研究工作，重点开展金融产业、文化产业、泛港经济、高科技产业等四大产城一体开发模式的专题研究，为产业地产开发运营提供支撑。合作伙伴上多选取行业龙头，如航空巨头、电商天猫、物流菜鸟、泰国正大等，创造平台式企业，削弱资金压力，共享收益增值。 卓达以项目群为主导，借助在新材料实业制造领域的优势，整合多家国内、国际顶级财团和专业机构，结成资金雄厚的战略投资联盟，通过统一规划，整体运营，一产、二产、三产联动、打造有产业，特别是新材料产业支撑。可持续发展的“生态产业新城镇”，打造新的增长极.。 跨界型产业地产开发商 典型代表：海尔、中信、中粮、联想、雨润、富士康、TCL。。。。。。。。 进入原因：1用工业用地。2进行圈地，为产能扩张做储备；3 扩展经营范围，寻求新的利润增长点。4 易得政府支持。5 获得土地补偿。6 利用土地变性。 进入方式：1|上述企业，建造了一个相对独立的工业区，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助自身在整个行业中的号召力，通过土地出让、项目租售方式吸引上下游相关企业入驻。实现整个产业链聚合。 2 与巨头联姻。 3 常规开发。