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房地产开发商在按揭贷款中如何防范法律风险 房地产开发商在按揭贷款中如何防范法律风险 文章来源：本站发布发布时间：2010年5月6日9:47 （一）采取替代责任方式。 1.由专业的担保公司为购房人提供连带责任担保。 这样做的好处是可以避免开发商在将房屋售出后，还要继续承担理应转移的社会职能，减轻开发商的精神压力和经济负担，更好地投入到产品的品质提高和市场建设中去，而担保公司又因此拓宽了业务领域。但此种方式的前提或困难在于：（1）担保公司出于避险的目的，不愿意涉及这一领域的业务。（2）担保公司目前的实力有限，对小的开发项目尚可，但达到一定规模的，恐怕就力不从心了。（3）开发商与担保公司既往的或曾经有过的合作关系，这对是否能采取此种方式至关重要。（4）在担保费用的负担上，开发商和购房人能否达成一致。（5）现行法律或者政策方面应给予一定的保障和支持。 2.赋予商品房预售抵押的生效法律效力。因为根据我国现行法律规定，不动产的抵押，需经过抵押登记方能生效，而在产权证下发到购房人前，房屋抵押无法在法律上达到生效的条件。所以，在产权证下发到购房人前，开发商为了销售以及回款，不得不去承担连带保证责任的风险。根据《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款规定，“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”从此条规定看，似乎应隐含着预售的商品房也是可以办理抵押的。北京市房地产管理部门目前已经开始接受办理预售商品房的抵押登记，其中的关键环节是房地产管理部门能否制定好流程，并且作为银行的开发商能否接受。 （二）在按揭现行操作方式下完善合同条款。 如果短期内改变现行按揭贷款的模式和流程难度过大，涉及多方面的协调与配合，那么现阶段把好合同的签约质量关，是一种比较具有实效性的方式。 1.与银行的按揭合作协议。 首先，应当增加约定办理抵押登记期限的条款。开发商应在与银行的按揭合作协议中约定，如开发商在办理完毕购房人所购房屋产权证并向银行提供后多少个工作日内，银行应办理完毕抵押登记手续，逾期办理银行应对由此造成开发商增加损失赔偿，并按逾期的期限承担相应的违约责任，由此督促银行加快办理速度。其次，约定银行逾期放款的违约责任。购房人按银行要求提供真实文件资料后，银行经过审查，在规定的期限内将贷款打入开发商账户。无正当理由出现逾期的，银行应向开发商承担违约责任。但是上述两点的难点在于银行能否接受这样的条款，我们应当看到在房地产资金融通市场上还是贷出方的市场。 2.开发商与购房人的《商品房买卖合同》 。在与购房人签订的《商品房买卖合同》中应对下列问题予以明确：（1）与购房人明确开发商承担保证责任的解约权。 在购房人逾期偿还银行月供情形下，在银行不积极履行解约权的条件下，在《商品房买卖合同》协议中约定，明确开发商在银行的保证金账户因购房人逾期还款原因被扣划的（可约定具体扣划次数或金额），开发商可以解除《商品房买卖合同》，同时可约定购房人应承担因此产生的违约责任。（2）与购房人关于产权证的办理问题的约定。因为在实际中，可能出现多种原因导致购房人不积极办理产权或怠于行使权利，如个人经济问题，产生退房打算等。所以在办理产权时，购房人往往不积极主动。所以应在《商品房买卖合同》中严格约束购房人办理产权证时的相关义务。如不及时到场导致办理延期，不交纳税费而造成办理拖延，购房人都要为此承担相应的违约责任。 （三）其他风险预防措施。 1.与银行做好沟通与协调工作。由于能够提供按揭贷款的商业银行众多，每个银行的审贷标准又各有差别。因此，作为开发商应与合作银行在按揭的审查标准上保持良好的沟通，如要求银行提供详细的标准， 对房地产开发商按揭业务人员进行相关培训等。以此保证信息的对称和通畅，使审查不再成为按揭的阻碍。 2.完备事先防范程序。目前按揭的做法是开发商与购房人先行签订买卖合同，然后再向银行申请，由银行进行资料审查。很多则是由于按揭人不符合条件而银行拒绝放贷，从而导致了办理期限的延后和资金使用计划的变更。在实际中，可以采取先向银行提供资料的办法，在银行初步审查无大的问题时，开发商再与购房人签订合同，正式向银行申请贷款。但程序的增加可能会导致银行的工作量增大。 3.办理产权证手续的事先准备。为防止购房人在入住后拖延办理产权证，开发商在为购房人办理入住时可以要求购房人将相关税费先行交齐，如契税、公共维修基金、印花税等，同时提供办理产权的委托手续及相关证件，这样能够保证在将来办理产权出现迟滞时，不会从根本上造成延误。 （四）明确法院有关预查封的情形。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规