房地产市场中房地产商与政府、消费者之间的博弈 (4000字).doc

房地产市场中房地产商与政府、消费者之间的博弈 (4000字) 摘 要 房地产业作为我国国民经济的主导产业，对我国经济整体发展有着极其重要的影响。然而，房价的过快上涨也产生了一系列的问题。从宏观角度看，过快的房价上涨使得我国的房价收入比已经超出了国际公认的警戒线，房地产业存在着巨大的泡沫已成为不争的事实。借鉴国外发达国家发展经验教训，20世纪90年代日本泡沫经济和引发本次全球金融危机的美国次贷危机，房地产业泡沫的破裂会给经济造成巨大冲击。从微观角度看，2010年全国房价上涨速度和幅度都是空前的。房价持续上涨，远远脱离了城镇居民和迁入城市人口的支付能力，使得工薪阶层收入者无法承担购房、租房压力。我国政府针对房价过快上涨的现状已经采取了一系列调控房价的政策，然而全国各地房价却出现了不降反涨的局面。这一切都与中央政府、地方政府和房地产开发商等不同的利益主体有着密切的关系。因此，房地产价格问题的实质是多方利益相关者进行博弈的一个过程和结果。本文基于博弈论角度对房地产市场的利益相关者进行分析，探讨房地产市场参与者的博弈过程，得出相关结论，为政府制定政策导向和实施政府管制提供依据。 一、 房地产市场的利益链条分析 作为我国国民经济的支柱产业，房地产业因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。但是目前在我国房地产市场上，由于产权不够明确、法律不够完善、有效的监督机制缺乏等多方面的原因，存在一些不正常的博弈关系。究其原因在于这个市场上复杂的利益链条。这个链条上充斥着多个利益主体，每个理性的经济人都追求自身的利益最大化。包括地方政府、银行、开发商、腐败官员、房地产中介、炒房者、普通房地产投资人、消费者等。当然最重要的利益主体为开发商、政府和消费者，三者之间的利益纷争增加了房市的复杂性。 在中国房地产业的利益链条中，地方政府靠土地财政维持已经是公开的秘密。就房地产市场的短期发展来看，政府手中最大的资源是土地，土地是不要投入的。把土地拍卖出去，使地价得到升高，是个政府扩大财政收入最容易也最直接方式。地价当然会转加到房价里面来，在提高房价以后，作为政府还可以从中分到营业 税，所得税。所以地方政府作为社会的管理者，必然会默许、甚至公开支持当地房价的高涨。开发商是另一个重要的利益链条，一个开发项目除去各种成本至少还有20%~30%的利润。房地产业涉及政府和银行，因此资金规模要求高。我国开发商融资渠道单一，主要靠银行信贷，高负债是开发商的普遍状况。当资产负债率较高，不仅增加了企业自身风险，同时也使银行贷款的风险加大。根据国家统计局数据：2009年，房地产开发商手中与信贷相关资金占34.5%，2010年两个月，这一比例已达到37.6%。对于真正的消费人群，他们希望房价能够合理，让他们买得起。在所有的利益主体当中，只有他们希望房价是下跌的。而对于炒房者同样是推动房价上涨的利益链条之一。炒房的收入比辛苦工作得来的收入要轻松和高许多。坐等房价上涨，几乎是一件毫无风险的事。可见，在这混乱的利益链条中，住房已成为各方追逐利益的工具，却丧失了它的本质属性----居住。 二、房地产市场中的博弈主体 房地产市场中的利益相关者是指参与房地产市场并对其产生影响的各个群体，是房地产市场中博弈的重要参与者。主要分析以下三者之间的博弈。 1. 政府 这里又可细分为中央政府和地方政府。政府肩负有使房地产经纪持续健康繁荣、房地产市场平稳有序发展、保障居民住房等责任。其在博弈中的地位也是凌驾于其他参与者之上的,通过制定一定的博弈规则,规范参与者行为,实现社会福利最大化目标。 2. 房地产开发商 房地产开发商通过支付一定的货币获得土地开发权,在博弈规则许可的前提下,自主经营,追求利润最大化来实现其目标。值得一提的是,在我国现阶段,开发商群体具有一定的垄断地位。主要是因为开发商几乎是商品房的唯一提供者,在保障性住房缺位和相关法律法规不健全的情况下,开发商拥有商品房定价权。 3. 房地产消费者 消费者在房地产博弈中处于信息劣势地位,如对房地产开发成本、楼盘质量、真实的市场状况等拥有不完全的信息。而且房地产作为生活必需品,消费者的价格需求弹性较小,房地产产品没有替代品,因此消费者在一定的消费承受范围内 会参与博弈,如果超出这个范围,就有可能退出博弈。 三、房地产市场各利益主体间的博弈分析 1．房地产商之间的博弈与合谋 在我国房地产市场中，房地产开发商之间最典型的博弈就是基于土地招标和拍卖过程中的博弈。在房地产招标过程中，房地产商同时向政府给出报价且价高者得。为了获得土地的开发权，房地产商总是以接