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江苏盐城房地产商 篇一：盐城商业地产调研报告 盐城商业地产调研报告前言“什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我 个人理解， 商业地产不是商业， 也不是地产， 也不是简单的商业加地产。 我认为， 商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零 售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有 一个大型开发项目，做了 5 万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不 叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。 如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。 ”——王健 林 商业地产一些心得 1、解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！这就要求 开发商要有一定的经济实力2、找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点 很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。其中特别 在规划方面先做商业规划，然后找租户， 找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。这样才有利于商业的销售。3、只租不售 主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后， 再进行 商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。1 一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式 1、购物+餐饮+ 娱乐；2、专业店铺 ? 购物+餐饮+娱乐 1、金鹰奥莱城 ? 地址：人民南路 ? 开业时间：2012 年 5 月 18 日 ? 主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、 雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达 斯、匡威 ? 定位： 第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策 略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便， 给消费者一个精致、舒适的购物环境。 ? 主要支撑点 外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔 品牌效应：金鹰旗下打折店铺 主力店面跟随：一线品牌提前签订 ? 业态分布 专业店面+娱乐场所 ? 物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理 ? 目前经营情况 客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因 1、周边居住 人员较少， 它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就 比较少， 2、业态分布比较单一，吸引点较少 3、下线店面比较少，交通不方便2 ? 销售价格 自持物业 商铺有商家进行返点 15-25% 2、金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面金鹰国际购物中心项目概况 投资公司 经营公司 ? ? ? ? 基本情况 ? ? 功能定位 开业时间 ? ? 开业当天销售额 400 万 停车位 120 个+100 高级时尚百货店，突出生活时尚 2009 年 1 月 16 日 金鹰商贸集团有限公司 盐城金鹰国际购物中心有限公司 盐城最高档购物中心 总建筑面积 62000 平方米? 业态分布以及分配比? 项目优势 1、位于市中心最繁华的地段3 2、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良 3、品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响 ? 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少，比较缺乏！ ? 经营与管理 1、人员都有金鹰公司内部招聘 2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系 3、物业都有金鹰有限公司持有 4、租金在销售商营业额中返点 15%-25% ? 目前经营情况 随着近今年的发展， 金鹰注重了餐饮行业的投入， 在地下负一层， 做了临时小吃， 效果不错。增加了营业额度。 在盐城高端产品市场做的比较好 3、五洲国际广场 ? 开发商：五洲置业有限公司 ? 建筑面积:约 3 万平方米 ? 定位：集购物、美食、休闲、娱乐、 影院、酒店、旅游、商务、办公、 居住于一体的国际级商业大都会。 ? 业态分布 一楼：品牌服饰店面为主+饭店 二楼：餐饮 三楼：餐饮 四楼：电影院+游戏厅 主要以购物休息为主 ? 项目优势 1、位于市中心最繁华的地段4 2、以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积 超过 600 万平米 3、拥有自己的一批跟随店面 4、招商程度较好 ? 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 ? 销售价格 1F- 销售价格内街 36000 元/每平方米 的价格） 外街 50000 元/每平方米（反点之后优惠 3 年反房价 24%，在房价中一次性扣除。2F--销售价格 25000 元/每平方米，优惠 3 年反房价 24%，在房价中一次性扣 除 3F--销售价格 18000 元/每平方米，优惠 3 年反房价 24%，在房价中一次性扣 除 4F-- 自持物业 ? 目前经营情况 目前经