商业地产_招商执行方案.pptVIP

招商前期节点 招商执行期节点 招商后期节点 根据项目定位报告中的初步销售均价为6800元/㎡， 按照6%的投资回报率计算，则标准租金为： 6800元/㎡(销售单价)×6%（回报率）÷12月 = 34元/㎡/月 每套商铺年租金为： 34元/㎡/月×70 ㎡ ×12月 = 28560元/套/年 方案一：租金反推法 租赁政策 由表得出各市场租金平均水平 关林五金市场平均租金：（30+60）/ 2 = 45元/㎡/月 紫金市场平均租金：（20+30）/ 2 = 25元/㎡/月 健康路五金市场平均租金：（19+25）/ 2 = 22元/㎡/月 方案二：市场租金对比法 1、目前洛阳五金市场租金区间水平： 名称 关林五金市场 紫金市场 健康路五金市场 租金区间 30--60 元/㎡/月 20---30 元/㎡/月 19--25元/㎡/月 主力铺位面积 60 ㎡ （上下层面积） 40 ㎡ （平均面积） 42㎡ （上下层面积） 主力铺位租金 1800---3600元/套/月 800--1200元/间/月 798--1050元/套/月 租赁政策 整体均价P：P=∑( C * K * I )； 权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值； 以上各项目租金为租金平均价格，按照市场比较法测算项目租金价格为20元/㎡/月；年租金16800元/套/年 CPM竞争态势分析 比较因素 基本值 关林市场 紫金市场 健康路市场 本市场 权重 分值 加权分 分值 加权分 分值 加权分 分值 加权分 市场品牌 9 9 81 8 72 4 36 2 18 市场管理 9 5 45 6 54 4 36 7 63 市场辐射 12 12 144 8 96 6 72 4 48 商业氛围 7 7 49 6 42 6 42 2 14 宣传推广 10 8 80 7 70 3 30 5 50 地理位置 11 11 121 9 99 9 99 3 33 商业配套 7 7 49 6 42 5 35 2 14 业态规划 8 5 40 7 56 4 32 7 56 政府扶持 10 6 60 7 70 5 50 7 70 硬件设施 9 6 54 7 63 5 45 7 63 市场规划 8 6 48 7 56 5 40 7 56 合计 100 76 771 67 720 56 517 53 485 权重比值 　 　 0.6291 　 0.6736 　 0.9381 　 　 平均租金 　 　 45 　 25 　 22 　 　 比较均价 　 　 28.307 　 16.84 　 20.638 　 　 所占权重 　 　 0.2 　 0.5 　 0.3 　 　 权重均价 　 　 5.6615 　 8.4201 　 6.1915 　 20.273 租赁政策 综合比较后租金价格初步价格判断 目前洛阳老专业市场多为只租不售，租金价位普遍偏低，市场租金对比法得出的租金价位无法很好的支撑销售价格，考虑结合项目自身情况，市场租金对比法与销售价格反算租金的占比如下： 租金反推法得出租金为：28560元/套/年 市场租金对比法得出租金为： 16800元/套/年 租金反推法占比：70％ 市场租金对比法占比：30％ 根据以上条件可以计算出每套商铺年租金 28560元/套/年×70 ％+ 16800元/套/年×30 ％=25032元/套/年 租赁政策 本项目每套商铺租金达到市场平均租金水平的两倍，作为新市场面临周边人气淡薄，实际经营面积小，市场负面案例影响等招商难点，因此需要给予具有吸引力的招商政策才能实现良好招商率同时促进销售率，理由如下： 1、销售是前提，投资客是主体，投资者会从招商情况衡量投资价值，因而招商情况对 投资者的影响较大，自营户则更是关心招商率情况； 2、基本上所有的专业市场商户，都认可“放水养鱼”的概念。专业市场前期招商收益 不是收取高额租金为目的，而是靠各种手段吸引商户入驻； 3、前期租金低，免租期长，后期租金增长的空间更大，商铺租金价格和销售价格的升 值更明显，从而利于项目后续开发物业能取得更大收益； 项目租金建议 租赁政策 建议“租一年免两年”+“送装修补贴”+“再送搬迁补助”的优惠政策，即三年合同期商户交租金15000万元/套，与市场租金水平相近，且较有吸引力。 项目租赁政策——方案一 采取“免租+装修补贴+搬迁补助”的组合优惠方式，把项目的高额租金拉近与市场租金水平； 多种优惠方式更加迎合商户的心理。 根据以上分析得出的标准租金25000元/套/年，高于各市场租金水平； 作为新市场，周边缺乏人气和商业氛围，因而