第六章房产理财.ppt

23 第二节房产理财策划 购房财务规划的主要指标 （1）房屋月供款与税后月总收入的比率 房屋月供款占借款人税前月总收入的比率，一般不应超过25%—30%。 （2）所有贷款月供款与税后月总收入的比率 房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在33%。 24 第三节个人住房消费贷款 个人住房消费贷款种类 （一）个人住房公积金贷款 （二）个人住房商业性贷款 （三）个人住房组合贷款 个人住房贷款的还款方式 （一）到期一次还本付息法 （二）等额本金 （三）等额本息 （四）等额递增还款法 （五）等额递减还款法 （六）等比递增还款法 （七）等额递增还款法 第三节个人住房消费贷款 25 第三节个人住房消费贷款 （一）住房公积金贷款 住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。 贷款利率比商行住房贷款利率低（4.20%） 借款人是当地公积金系统公积金缴存人。 住房公积金贷款额度以下面四个额度中最低者为准 1、按照还贷能力计算的贷款额度 2、按照房屋价格计算的贷款额度 3、按照住房公积金账户余额计算的贷款额度 4、按照贷款最高限额计算的贷款额度 26 第三节个人住房消费贷款 1、按照还贷能力计算的贷款额度 [(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月) 使用配偶额度的： [(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月) 还贷能力系数为40% 月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例) 27 第三节个人住房消费贷款 2、按照房屋价格计算的贷款额度 贷款额度=房屋价格×贷款成数 首套住房贷款额度不高于所购住房价款的70% 职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于 所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购 住房价款的50%。 职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发 放个人住房公积金贷款。 28 第三节个人住房消费贷款 3.按照住房公积金账户余额计算的贷款额度 职工申请住房公积金贷款的，贷款额度不得高于 职工申请贷款时住房公积金账户余额(同时使用配 偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房 公积金账户余额之和)的10倍，住房公积金账户余 额不足2万的按2万计算。 29 第三节个人住房消费贷款 4.按照贷款最高限额计算的贷款额度 使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷 款最高限额40万元; 同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的 贷款最高限额60万元。 30 第三节个人住房消费贷款 （二）住房商业性贷款 银行以信贷资金向购房者发放的贷款 要求借款人必须有稳定的经济收入，有合法有效的购房合同或协议，自筹30%以上的房款，且能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保。 贷款额度由银行根据申请人的资信程度和还款能力确定。 （三）住房组合贷款 指银行以公积金存款和信贷资金为来源，向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和银行商业性贷款的组合。 31 第三节个人住房消费贷款 还款方式 1 4 3 2 还款方式 根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每月的还款额中包括了本金和利息。 等额本息还款法 等额递增还款法 等额递减还款法 等比递增还款法 等比递减还款法 全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，每一期的利息根据当期的贷款余额计算 . 等额本金还款法 借款人在贷款期间，不是按月偿还本息，而是在贷款到期后一次归还全部本金和利息。 1年期内（含1年）的个人住房贷款 . 到期一次还本付息法 32 第三节个人住房消费贷款 等额本金还款法 每月还款金额=贷款本金/贷款期数（按月算）+（贷款本金-累计已归还本金）*月利率 借款24万元，20年贷款，年利率8%，还240期，每期还本金1000元 第一期应还24万*8%/12+1000=2600元 第二期应还23.9万**8%/12+1000=2590元 最后一期1000*8%/12+1000=1006.7元 利息总数=24万*8%/12+23.9万*8%/12……+1000*8%/12=19.28万元 33 第三节个人住房消费贷款 等额本金还款法 500 1000 1500 2000 2500 3000 本金 5 10 15 20 利息 2600 2206.67 1006.67 34 第三节个人住房消费贷款 等额本金还款法的优缺点 优点