2011年成都总部经济工业地产宏观市场调研报告_48P.ppt

出售+出租 出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际1号、IP科技中心及西部智谷等项目均可租可售。 一般写字楼式产品为出租模式 典型楼盘： 运营模式对比分析 1、项目档次及形象可能受到影响； 2、存在物业贬值的风险。 1、项目招商更加灵活； 2、双渠道回收项目成本； 3、后期项目有转租为售的可能性，享受项目溢价收益。 出售+出租 1、招商客户良莠不齐，影响项目的整体档次及形象； 2、项目回收成本周期较长； 3、后期管理成本较高； 4、存在物业贬值的风险。 1、对客户的资金实力要求低，招商面较宽； 2、租赁方式比较灵活，能满足不同客户对办公空间的要求； 3、后期可转租为售，享受项目溢价收益。 出租 1、项目面临销售滞销的风险； 2、丧失项目溢价收益。 1、对客户资金实力要求高，进驻客户整体实力较强，能提升项目档次及形象； 2、项目回收成本周期较短； 3、后期管理成本低。 出售 劣势 优势 运营模式 去年四川GDP为14151.3亿元，比上年增长14.5%，增速比全国高5.8个百分点，GDP总量仍排全国第九，与前一位的上海差距缩小到不足800亿元。 四川增速快的原因：4项主要经济指标同比均有较大增长，其中全社会固定投资增幅同比增长超过五成，成都市GDP总量首次超过4000亿元。 2009年我市实现地区生产总值4502.6亿元，增长14.7%，增速提高2.6个百分点。 统计显示，去年我市第一产业实现增加值267.8亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值2001.8亿元，增长17.7%；第三产业实现增加值2233亿元，增长13.4%。 2009年，成都实现工业增加值1664.81亿元，同比增长18.7%；其中实现规模以上工业增加值1477.1亿元，增长21.5%。全市共有3879户规模以上工业企业，销售收入过亿元的工业企业达830户。产业布局逐步完善，按照新的产业功能区定位和“一区一主业”发展规划，加快建设包括高新技术产业开发区、经济技术开发区两个国家级工业开发区在内的21个工业集中发展区，全市工业集中度达到70.2%，园区内聚集了规模以上工业企业1951户。产业结构不断优化，电子信息、机械（含汽车）、医药、食品（含烟草）、冶金建材、石油化工六大重点产业占全市工业的76.4%，新能源、新材料、节能环保等新兴产业加快发展，全市工业正不断向高端产业和产业高端迈进。? 2.6 成都市GDP发展分析 2.7 成都市09年-2010年办公物业数据 09年以来成都市主城区办公物业有两次较大幅度的新增供应量，而成交量在09年底有较为集中的表现之外，其余时间段供需都相对平稳。 办公物业市场供需情况保持基本稳定的态势。 未来办公物业的供应量将持续增加，2012年的新增供应约124万平方米，相当于2009年底成都办公楼总体量的75%，截止2013年，成都办公物业市场总体量将达到约540万平方米。 未来供应项目按级别分析，甲乙级比例相当。目前可以甄别的甲级办公楼项目占比为47%，甲级办公面积将增加约173万平方米。而乙级办公楼将增加约198万平方米。 成都办公物业市场将在2012年迎来供应高峰，竞争白热化。 三 ? 武侯区区域分析 主 要 章 节 武侯新城规划图 武侯新城发展情况介绍 区域功能规划 区域产业定位 5. 武侯新城配套 6.武侯区GDP产业发展状况分析 3.1 武侯新城规划图 成都武侯新城地处成都市三环路西南外侧，规划以武侯工业园区为核心，三环路外，货运大道以川藏路以北、草金路以南的合围区域，建设面积16.74平方公里，是武侯区重点建设的现代化新区。区内主要发展总部经济、电子信息服务、商务服务、新兴房地产、以鞋业产业高端为重点的轻工研发设计及相关生产性服务业等产业。武侯新城核心区--武侯工业园是由国家发改委审核通过的开发区，于2000年8月正式启动建设，2007年9月由武侯科技园与中国女鞋之都工业园整合而成。 园区先后被国家劳动和社会保障部授予“全国模范劳动关系和谐工业园区”称号，被中国轻工业联合会和中国皮革协会授予“中国女鞋之都”区域品牌，四川省委、省政府授予“四川省优秀工业园区”，并获得了“成都市科技园区建设标兵”、“成都市模范单位”、“成都市环境管理模范组织”、“四川省工业生态园区”等荣誉称号。所属的武侯创业中心成为西部地区首家通过科技部评审的国家级高新技术创业服务中心。 园区概况 在推动传统产业建设方面，武侯新城按照建设成都市“一都两园”