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商业地产策划报告书 (4000字) 商业地产策划报告 商业地产是新一轮城市开发建设的高潮与机会，发展商必须认识到其中包含的风险和陷阱。风险主要来源于发展商此方面经验缺乏以及中国这方面的专业人才和专业化顾问公司较少。最重要的是，虽然商业地产是一个传统行业，但是，它面临着新时期要求的变化，导致结构的变化。商业地产这些与住宅不同的特点，需要发展商具有高度的商业敏感性，重视专业技能和科学的态度，以及对待投资招商的谨慎。 此外，专业化公司在商业设施的开发中，比住宅开发过程中具有更重要的作用。大型综合商业中心的地产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这些系统性的工作必须请专业公司协助完成。 一、市场调研分析 影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡。 工作任务： 通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、某市房地产市场的供求状况、项目所在区域同类楼盘的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续经营品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出专业意见，使项目投资迈出成功的第一步。 主要工作内容： 1、完成项目定向市场调查研究工作 2、完成项目整体开发战略的制定工作 3、完成项目产品开发总体策略报告 工作目的： ①深度把握项目所在区域的商业环境，洞悉项目商业机会； ②以未来界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力； ③细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质； ④通过专业运作经验及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场， 成为同区域商圈的新商业革命引擎。 工作内容： 工作一：市场调研报告撰写与提交 通过某州商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断某州商用物业市场未来3-5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。 工作二、项目整体开发战略的规划制定 项目整体开发战略报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对开发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。从而为项目的开发制定一套整体开发决策和计划方案： 1、项目整体开发目标 2、项目整体开发战略 3、项目开发节奏的控制：分阶段开发战略 4、项目目标商家定位分析 5、项目定位分析 6、项目整体竞争策略考虑 7、项目核心竞争优势的构筑 8、项目年度发展策略 【调研分析策略】 （一） “宏策划”市场调研策略研究 1、 为市场调研步骤 第1步：界定问题 第2步：寻求解决问题的方法 第3步：制定调研方案 第4步：进入现场或收集数据 第5步：整理和分析数据 第6步：准备及呈送调研报告 2、 市场调研分类研究 市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类： （1）以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题。 ①市场潜力--攀升、下降 ②市场分额--扩大、失去 ③企业形象 ④市场特征 ⑤销售 ⑥市场趋势--短期与长期预测 （2）以解决问题为目的的调研步骤。 ①市场细分调研： ②确定细分的依据； ③确定各种细分的市场潜力； ④选择目标市场 3、 市场调研种类 4、 市场调研四大方法 （1）直接调查：直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。 （2）间接调