浅谈商业地产转型和服务功能.doc

浅谈商业地产转型和服务功能 浅谈商业地产的服务功能和未来转型 一、 回看中国房地产行业 中国房地产业开始于19世纪中期，至1991年底分为三个历史发展阶段：第一阶段是从19世纪中期到全国解放前夕，该时期是旧中国房地产业的资本主义经营方式时期；第二阶段则是从中华人民共和国成立到十一届三中全会前夕，是新中国房地产业的缓慢发展直至消失的时期；第三阶段，从十一届三中全会以后至1991年底，是中国房地产业的恢复和重新成为独立行业的时期。 1992年以来.随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，我国进一步深化了城镇住房制度改革，极大地推动了我国房地产业的迅猛发展。但其发展所走过的路是曲折中的前进之路，期间又可明显地分为四个过程。其中.从1992年至1998年.可以说是改革开放后中国房地产业的调整和房地产市场形成时期。之后中国房地产业则进入健康有序的发展时期，从长远看，中国房地产市场需求潜力巨大，房地产业的发展前景十分广阔。 二、当今面临最严调控下的房地产行业去向何方 2010年“史上最严格的宏观调控政策”出台，时至今日，4年的时间过去，再看此时一线城市回落的房价和二三线城市回暖的房价，不难看出调控政策下尴尬的局面，是继续加码还是地方政府迫于财政压力挑战调控政策，是让房地产回归到住房服务的基本功能满足个人的合理投资生活需求，还是支持房地产及其相关产业链经济发展为社会关系作出服务。都是悬在政府和地产企业之间不得不面对和解决的问题。一边面对着史上最严格的调控政策不放松，一边是企业自身发展和社会经济增长的需求，如何找到突破口，怎样完成这场势在必行的转型取得这场行业洗牌的通行证成为每一个地产人需要思考和必须思考的课题。 房地产业作为从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。在中国地产的黄金时期，楼盘的销售几乎是以神话般的形式出现，开盘售空，彻夜排队，抢房的情况几乎是司空见惯，传统地产以满足住房为最主要的基本功能，在开发和经营阶段基本完成一个地产公司的服务职能，对后期的管理和服务功能体现的比较微弱，也造成了一部分地产公司在一个或某几个项目获得利润后就转战另外区域的现象，而消费者也是在初期完成产品交易之后就默认结束了这一消费行为。但是随着城市化进程的加快，经济发展的今天单单的住房功能已经没有办法满足消费者的需求，人们的生活方式和消费观念的改变，人们更多关注地产这个商 品的附加价值，以商业房地产项目的基础设施和周边配套来衡量产品的价值，决定自己选购的消费行为，结合投资和自住的双重目的，不仅完成产品交易，更增加了客户对企业的认知和长期的品牌忠诚度。现在人们的消费方式逐渐从满足需求的生产型消费向满足欲望和审美的休闲服务型消费靠拢。房地产这一带有明显特殊性质的大宗商品也没有逃过这场消费观念转型的大潮流。 以限购为主旨的调控政策施行4年，国内部分中小房地产企业陷入资金困境，也促使大部分资金实力雄厚的房地产商大规模进军旅游地产，以求战略转型，寻求出路。 三、应对市场需求的变化国内房地产界转型战 当今的国内大中小房地产商转型浪潮，可以说是由各个大型的房地产商引导的，并且转型的方式以及具体的措施也大同小异，下面我就以住宅开发商万科为例来详细介绍。 “城市配套服务商”，这是全世界最大的住宅开发商“万科”最新的企业定位。去年12月26日，深圳万科正式提出“5S服务”的概念，围绕居住、购物、度假、办公、文化五大方面，从“房屋建造销售商”转型“城市配套服务商”。 万科总裁郁亮预言，未来10年中国住宅需求量会稳定甚至是萎缩，如果只做住宅，万科将会碰到天花板。可以说任何的事物在其运动发展过程都会遇到大大小小的瓶颈阶段，在这样的社会大发展的年代，冲刺了多年的房地产业也该到了某种程度的“困难期”，这个时候可以说是最需要大刀阔斧改革的。 万科的相关人士表示，过去29年万科以传统住宅开发为主要业务，随着城市和人居生活需求的发展，如何做好配套和服务，成为房子之外的地产新课题。据了解，在深圳，万科拥有超过34个社区，10万业主，万科也把服务从“大社区”扩大到整个城市，积极参与商业综合体、写字楼、文化场馆等城市配套的规划与建设。 在居住服务方面，万科为社区加入业主食堂、公共仓储等配套。第五食堂是它为社区居民提供的餐饮服务，幸福驿站则承载生活管家功能，房屋租赁、车票代购、水电费代缴、家政服务、24小时便利店等，万物仓则提供自存仓服务，解决个人家居物品的存放问题。 与此同时，商业地产也正式被提升至万科企业的战略层面，万科将从打造大型购物中心和街区式商业两方面提供“购物”服务。以万科广场为主的大型购物中心，提供包括超市、影院等主力店，以及名品、时尚、美食、娱乐等业态。万科红广场、翡丽郡金街