土地估价幻灯片.pptVIP

2、基准地价的测算 （1）样点平均法基准地价的测算 ——资料调查的收集与样点地价的计算 资料调查收集内容包括：土地级别图、土地定级工作报告和技术报告等农用地定级成果资料；农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农用地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 样点地价是根据所收集得到的样点地价相关资料，选择相应的地价计算方法如收益还原法、成本逼近法等，经过相应的年期、期日、交易情况和农用地开发程度修正后计算得到。 ——划分基准地价区片 划分基准地价区片，要求区片内的农用土地质量和价格应基本一致。根据各地的条件，划分基准地价区片可采用以下方法： 1）以土地级别为基础划分基准地价区片： 2）根据农用土地质量划分基准地价区片： —— 确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各区片的主要用地类型，并确定各类用地中的用地亚类，确定当地农用地基准地价评估的土地利用类型体系。 ——投入产出样本和市场交易样本资料的抽样调查 调查样本的要求： 1）样本单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； 2）样本抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分组，根据当地情况，少数用地类型可区分到亚类； 3）样本要有代表性，样本分布要均匀，样本数据应调查最近的连续三年的资料； 4）调查样本总数、每级土地及各类土地调查样本数，应符合下列要求： Eni / En = ENi / EN 式中：Eni ——第i类用地抽取的样本单位数； En ——各类用地抽取的样本单位总数； ENi ——第i类用地的样本单位数； EN ——各类用地的样本单位总数。 ——投入产出资料和市场交易资料分析计算 投入产出样本资料的分析计算 1）年总投入的分析计算： 2）年总收入的分析计算： 3）按照收益还原法计算土地价格： 市场交易样本资料的分析计算 市场交易样本资料主要包括农用土地征用、承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等。样本地价的计算，根据样本类型，采用相应的基本估价方法和相应估价目的的估价方法进行评估计算。 ——样本地价的修正及样本地价处理 样本地价的修正主要是把样本地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，主要包括年期修正、期日修正及其它修正等。 样本地价处理是指绘制样本地价图及进行样本数据检验等。 ——级别基准地价的计算 按照样点所在级别分类，对样点进行样本同一性检验。剔除异常样点后，采用面积加权平均值法，计算级别的基准地价。公式如下： 式中：pi ----第i 级别的基准地价； pij----第i 级别内第 j个样点的地价； sij -----第i 级别内第 j个样点代表区的面积； n ----第 i级别内的样点数. （2）定级指数模型法基准地价的测算 定级指数模型法测算基准地价的理论依据是农用地的价格与其土地质量之间存在相关性，地价是土地质量在市场上的体现，质量好的土地价格高；反之亦然。 模型法就是旨在通过一定数量的调查样点拟出地价与表征土地质量好坏的土地定级指数之间的数学关系，建立地价土地质量指数模型，从而完成对农用地基准地价的评定。 用于分析指数和定级单元地价之间关系的基本模型有： ——线性模型 　　　　　　　　 ——对数模型 ——乘幂模型 ——指数模型 ——多项式模型 式中：Y ----评估单元地价； X ----评估单元定级指数； a、b、c----常数。 评估测算中，可通过绘制评估单元地价与评估单元定级指数的二维散点图来初步选择回归模型类型，经对模型进行经济、统计