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农用地流转 农用地流转从流转模式上看包括了农用土地的所有权流转和使用权流转两个方面。 1 、 农用土地所有权流转是指农用土地的利用要由低效低值向高效高值转化。要注意建立多向流动关系 ,规范政府征地行为 ,培育土地产权交易组织。 其运行方式主要有: (1 )征用。 即国家依据有关法规赋予的农用土地征用权 ,对公共事业性用地向集体征用 ,实现农用土地所有权与使用权同时转移 ,并向集体支付一定的征地补偿费。 (2)买卖。 即集体经济组织在坚持土地公有制的基础上 ,将农用土地所有权转移给国家或其它集体经济组织的行为 ,它是顺应市场主体平等要求 ,以土地市场价格方式参与交易 ,分为国家购买与集体购买两种 ,对于国家经营性土地 ,不宜征用 ,应由国家向集体购买 ,集体土地进入非农用地市场 ,主要体现在国家购买上。 2、 土地使用权流转包括土地出让和土地转让两种形式。农用地所有权的流转的主要内容是土地征用， 这部分内容在以前的专题-------征地中已有详细的论述， 所以本文对农用地所有权的流转不再赘述， 重点关注农用地使用权的流转这一部分内容。 20 多年以前的家庭联产承包责任制改革使我国农用地的所有权和使用权出现了分离。 这一制度改革较好地解决了社会公平问题 ,但是却未能同时兼顾到效率原则。 因此 ,在新时期如何在长期稳定农地承包关系的条件下 ,逐步建立并完善农村土地使用权流转市场 ,从而促进有限的农地资源更有效、 更合理地使用 , 并进而带动包括农村劳动力和资金在内的各生产要素的流动和优化组合 , 使农村经济朝着产业化、 专业化和多元化的方向发展 ,已经成为亟待解决的理论问题和现实问题。 农用地使用权的流转有着以下三个方面的必要性： 1 、 农村生产要素市场的建立和完善在客观上要求农用地使用权实现流转土地是农业生产不可缺少的生产要素 ,然而 ,长期以来 ,人们认识上有一个误区 ,即认为: 土地是自然物 ,土地的所有权和使用权应合二为一。 这一理论误区否认了土地的商品化 ,否认了土地在市场上的流动 ,也导致了按人口均分土地的事实。 家庭联产承包制使我国农村土地产权关系发生了重大变化 ,在保留土地所有权归集体所有的前提下 ,实现了所有权和使用权的分离 ,使用权成为一种具有独立经济内容的经营管理权。 两权分离为土地进入生产要素市场创造了条件。 随着我国社会主义市场经济建设进程的加快 , 农用地使用权流转市场的建立和完善日益成为一个迫切需要解决的理论和实践问题。 2、 改变小农经营模式、 实现农业的大规模现代化耕作要求农用地使用权实现流转家庭承包制虽然将土地的所有权和使用权进行了分离 , 从而极大调动了农民生产的积极性 ,为我国农村经济的繁荣发挥了巨大的作用 ,但是 ,它的局限性也是显而易见的。 按人口平均分配土地使得地块过于零碎 ,现代化的机械耕作方式很难推广 ,因而导致小农经营的原始耕作方式仍在很多地方保持 ,这极大地阻碍了农业劳动生产率的提高 , 也导致了我国农业生产成本的高昂和农产品商品率的偏低。 只有建立起有偿的农用地使用权市场 ,让土地向一些有种田技术、 经营有方、 愿意继续扩大经营规模的能手大户集中 ,才能发展适度规模经营 ,推广现代的农业耕作方式从而提高劳动生产率。 3、 农用地使用权流转是实现农民非农化和农村经济社会多元化的需要按人口均分土地 ,使得农村户户搞农业 ,大量农民被束缚在土地上 ,使其“ 农民” 身份很难转变。 若能建立起完善的农用地使用权流转市场 ,让农民有偿地从市场上得到土地使用权 ,有偿地转让土地使用权 ,就能够“解放” 农民 ,用市场这只“看不见的手” 来配置土地资源 ,使得有些无心从事农业经营 ,而愿意在城市或农村从事其他非农产业的农民可以有机会去实现自己的愿望。 这样做可以从根本上杜绝现在大量存在的土地粗放经营或抛荒的现象 , 使土地资源得到有效利用。 而且 ,从长远来看 ,有偿地实现农村土地使用权的流转可以繁荣农村工商业和各类服务性行业 ,实现农村经济社会的专业化、 多元化 ,对提高我国的城市化水平也将产生积极的影响。 1 、 要有一系列的政策法规保障土地流转工作能够有法可依依法治国是我国的治国方略。 土地流转工作必须依照有关政策法规正常有序地进行。 而目前 ,我国有关土地流转工作的政策法规非常缺乏 ,全国性的可上升到法律地位的文件更少 , 这会给实践中的土地流转工作造成混乱和纠纷并往往会损害集体利益。 目前 ,我国亟待制定以下几个方面的政策和法规。 (1 )关于土地的用途应有明确的规定 ,杜绝土地的不正当使用。 同时 ,对土地抛荒应有若干处罚规定。 (2)规定土地流转必须有偿 ,对有偿额的下限作量化规定。 (3)对因土地流转而涉及的乡村税费负担问题的若干规定。 (4)各种流转形式(转让、 出租、