2012年北京甲级写字楼市场年度报告.docVIP

2012年北京甲级写字楼市场年度报告 说明 本研究咨询报告由南丰智库（CORC）领衔，联合中国写字楼行业联盟撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国土资源部、国家发改委、国家信息中心、国家住房和城乡建设部、北京市统计局、中国房地产业协会、房讯网、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，全面分析了北京写字楼行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告对北京写字楼市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨，并对北京写字楼市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操性投资建议，是写字楼业相关单位准确了解当前我国写字楼行业发展动态，把握企业定位和发展方向的重要决策依据。 定义 量指报告期新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期量=上期存量+报告期新竣工量。 空置率指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。 吸纳量指报告期内销售和出租房屋的数量之和。概览宏观经济世界并没有在2012年毁灭，与古代玛雅历法的“末日”预言相反，我们甚至是几乎毫发无损地度过了这一年。房地产调控以来，商业地产特别是写字楼成为了新的投资热点。写字楼市场繁荣依旧，租金与售价上涨，供应偏紧，空置率连续第三年下降。 　2012年北京经济仍处于快速增长时期，写字楼需求量不断增长，促使成交量增长，另外住宅市场限购政策，挤压出大量投资性需求，转投向不限购的商业地产，促进写字楼成交量增加。写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显；写字楼租赁市场持续，写字楼租金历史新高北京写字楼市场经历了2011年超过55%的暴涨，2012年租金的增速大大下降，第四季度下降的局面。欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩；迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。 由于写字楼项目可租赁面积有限租金成本高，租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势加强一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向偏远区域的搬迁或扩张锐创大厦万豪酒店写字楼新增供应新增供应旭辉.空港中心新增供应金益大厦丰铭国际大厦全部预租完毕，意味着已没有面积进入租赁市场。新增供应北师大·学创大厦博雅C-Center新增供应 南部地区 南部地区包括丰台区、大兴区，丰台区新增供应包括首科大厦，诺德中心，汉威国际广场，大兴区新增供应主要集中在亦庄，包括力宝广场、兴盛国际Ⅱ数字工场朝林广场根据北京市统计局的报告，北京写字楼住宅新开工面积出现大幅下滑的同时，写字楼开工面积则为481.5万平方米，增长7.4%。2013年，北京将有个甲级写字楼项目入市，总建筑面积万平方米。2012年租金的，第四季度下降的局面。主要原因有三个，第一是业主年底冲业绩，议价空间松动；第二是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩；第三迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。 霍尼韦尔从位于燕莎区域的鹏润大厦迁至位于望京区域的普天科技园，并将办公面积扩至12,000平方米，承租赁了00平方米戴姆勒在位于酒仙桥的颐堤港扩租了9400平方米；而雀巢公司也在颐堤港承租了3000平方米；壳牌石油在国贸中心三期承租赁了9100平方米；罗氏制药租赁了位于CBD的侨福芳草地6100平方米中瑞岳华会计事务所从位于金融街区域的国企大厦向中海地产广场搬迁及扩张共14,000平方米，搜房网从位于金融街区域的西环广场向位于丰台区的汉威国际广场搬迁及扩张共10,000平方米 2012年北京写字楼大单成交十分相对沉闷，整购大宗交易不多，涉及项目所处商圈亦较分散，但内资机构仍为北京写字楼销售市场的需求主体。 年内重要大单成交包括新东方集团欧美汇大厦25000平方米阿里巴巴北京绿地中心平安信托中国电子大厦奇虎360国际电子总部中视金桥收购天阶大厦面积约22,187平方米 2010年以来，北京写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于中小投资者的散售写字楼供应较少，地处五环内核心商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。由于散售写字楼的稀缺性、高回报和低门槛三大优势，2012年散售市场表现也较为乐观，中铁诺德中心、国投财富广场、融科望京产业中心的年内均告售罄，从一个侧面反映写字楼销售市场的温度。 另外，随着轨道交通的发展和核心区外溢效应，郊区化办公呈现了快速发展趋势。在政策支持下的产业转型和升级中，以联东U谷、天骥智谷、博雅C-Center创新转型写字楼行业通过创新谋求快速发展，例如在中国写字楼发展论坛第九届年会，发现和表彰了一批创新企业，尤其是在绿色节能方面走在前面的方兴地产、远洋地产、卓越置业等等。当然，创新发展需要能力、治理、人才、机制、体制等协同的配套条件，在这些方面，整个行业还面临很多挑战。 创新驱动的市场环境将逐步形成各具特色的房企。有以综合体取胜的，有以专业见长的，有凭借性开发展现深