巴塞罗那项目2营销策划全案(新加内容)定.pptVIP

三 项目机会 价格定位： 价格定位： 价格定位： 第七部分：营销推广策略 提示： 如何树立本案在永川葫芦岛的标志性地位？ 如何在激烈竞争中实现快速销售？ 核心思路： 创新策略+务实执行，任何营销案离不开精准务实的执行，执行不是策划者执行，是全员执行，树立全员营销意识。。 纵观葫芦岛地产市场，我们找出一个市场切入点，围绕这个中心我们开发9大营销策略。 一、总体营销策略 高端切入策略：以高调的气度切入市场，不管从促销活动的策划还是公关活动的创意，力求高规格、高级别、一开始就与专业权威挂钩，让公众产生品质感佳，大开发商的“第一印象”。 品牌先行策略：以开发商的大气度，频频在葫芦岛权威媒体亮相，并参加一些公益活动，制造一些花钱不多，效果佳的事件。 公益活动：周六周日经常在葫芦岛两大广场举办公益展，如世界建筑居住风格展，让市民在短时间赞誉开发商，知晓项目。 持续提升心理价位策略：通过媒体推动、公关活动不断举行让消费者产生对项目的开发商的认同，拉大对项目的认同高度。从而为项目首期开盘亮相价格面市打下伏笔。提升消费对项目心理价位。 低开高走：每次项目放量都要低开高走，价格小幅小涨，保证“开盘有特价，特价必上涨”的态势。 提前展示，充分体验：公开发售前，通过公益活动，也包括参加葫芦岛的房交会、售房中心为二期重新布置，示范景观园林的亮相等，让消费者全程充分体验，形成对项目的向往。 话题营销，强势推出：制造市民关注的话题造势。 创新营销 全员服务：多开辟不同的营销渠道，如直接针对连山区及下辖乡镇官员、企事业单位管理阶层进行楼书（含电子楼书版本）直投。 持续加推 紧俏发售：2—3月暂不强势开盘，而是接受预订形式进地首期的项目发售。 营销推广目标 （一）开盘3个月内实现二期项目的60%销售，为项目三期蓄客。(附二期项目户型配比表) （二）在葫芦岛建立高端的产品和开发商品牌形象。 房源分析表 三 营销推广总费用 注：平均按总销售额3%计算营销推广 总建筑方量 预计每平米平均售价 销售总额 营销推广总费用 （销售额3%） 二期推出方量 预计二期每平米售价 二期销售额 二期营销推广总费用 （销售额3.2%） 二期营销费用占叫项目总营销费用比例 至2012年底按二期销售60%计算推广费用 营销 预算 分配 媒体宣传 报纸 电视 路牌\户外 网络 车身 总营业额*1%， 销售包装 现场包装——工地围墙、售楼环境、工地现场、第二售楼部的租赁装修和使用费用 软包装——楼书、DM、手提袋、户型图、光碟、购买获奖铜牌证书等 总营业额*0.6%， SP活动 开工活动、 产品说明酒会 样板区开放活动 开盘活动 阶段SP 不定性SP 总营业额*0.6% 根据实际营销执行情况比例做微调 三 营销周期及营销主题 （一）部分竞争对手现阶段营销主题及广告表现 结论：本案应与广告表现及营销诉求点应提升一个 高度。使之达到起到领先行业，领先市场的效果。 （二）阶段营销推广主题 ①形象导入期——城市线：区位版块的炒作（2012.2---2012.3） 取城市发展方向的势，尽力挖掘项目规模及中心配套的特质，在2012新年伊始，提出生态、体育等健康生活观念，在造城之先，造就势能力量，最大限度地发挥势能效应，使项目成为区域市场之至高无上，特提出60万平西班牙运动生态城，并对其进行充分阐述。 以区位、版块品牌炒作为主，项目与产品宣传为辅。 ②积累期——项目产品线：项目的导入和客户的积累（2012.4---2012.5） 聚焦市场对项目的关注，使项目形象整体明朗化，同时启动健康大联盟和产品说明会，充分体现项目的优势地位。 以项目与产品炒作为主，区位、版块、品牌宣传为辅。 ③开盘引爆期——开盘：市场沸腾与激情的点燃（2012.6--2012.7） 接受诚意金，开始认购（暂不宣称开盘，为5月1日强势加推或开盘埋下契机） 以样板区的开放和盛大开盘，从项目入会、认购、投资置业围绕产品功能、特色和品质以及对葫芦岛富有阶层生活方式的提升为话题，推动项目在开盘前进入最高潮。 以开盘为主导，区位、项目、产品为互补，相互渗透。 四、各阶段推广执行计划(注：仅从项目亮相至首期开盘期，其余阶段推广阶段暂略) 第一阶段：形象导入期（2012.2---2012.3） 1、主要工作： 让葫芦岛市民认识到本项目以及产品类型，项目所在地将来的城市地位，以及对本区域的价值有一定认识；让 市民对本项目有初步的了解，并树立一定的楼盘高端产品形象。 2、广告宣传主题 巴塞罗那国际运动生态城/60万方世界级洋房作品，仰望1号，恢弘启幕 超级大盘 媲美滨城 双盘齐发 众志造城 3、活动配合 ①仰望1号 我是冠军 葫芦岛巴塞罗那首届趣味