高层建筑“烂尾楼”改建工程的策划.pdfVIP

高层建筑 “烂尾楼’’改建工程的策划 陈惠红 上海华润建设发展有限公司 上海 200070 摘耍：通过对上海某高层建筑 “烂尾楼”改建工程的实践，从工程调研、投资决策、方案确定、设计管理、工程管理 等方面，进行了全面策划，在规避商业、技术风险、确保项 目顺利实施等方面取得了～些成效，可为同类项目借鉴。 关键词：高层建筑 “烂尾楼” 改建 策划 设计管理 项目管理 中图分类号：TU746．3 文献标识码：B 文章编号：1004—1001(2014)07·0881—02 PlanningofReconstructionProjectforUncompleted High—RiseBuilding ChenHuihong ShanghaiHuarunConstructionDevelopmentCo．Ltd． Shanghai 200070 1 原工程概况及投资改建的利弊分析 提，以仿石涂料及竖向线条装饰为主。 拟改建工程坐落于上海市长宁区，于1997年 11月开 (d)对原设计在节能消防等方面与现行规范不符部 工 ，到1998年4月施工至结构4层后停工。该工程原工 分全部剔除，按现行规范重新设计 ，以符合现行工程验收 程性质为商住楼 ，设计总建筑面积21450m ，建设高度 标准。 81．4m，地下1层，地上24层 ，另有2层塔楼。基础为 (e)为确保改建方案结构安全 ，必须在对原结构体 80Omm的钻孔灌注桩桩基，框架剪力墙结构。基地北区 进行勘查检测及结构改建方案荷载复核的基础上，对已施 及西区尚有24m空旷地面。供水、供 电等市政配套已于初 工结构的薄弱部分进行必要的加固。 期建设阶段建成。 (f)对 已建钢筋混凝土结构表面风化 、裂缝及地下 该工程平面面积较小，功能规模的提升局限性较大； 室渗水等质量缺陷，在全面勘察评估的基础上，全面进行 加之停建时间较长，存在地下室渗水及结构局部风化等质 修补和防渗水处理。 量缺陷，预留钢筋及埋件更是锈蚀严重。另，工程与周边 (g)为满足使用功能需求 ，对基地西区地面充分利 居民住宅相距较近，对施工阶段的协调管理要求较高。 用 ，建造3层机械停车库 ，增加停车位约27个。 2 工程改建的功能性总体方案 3 设计管理策略 (a)充分发挥后续施工的有利条件，在原结构设计 3．1改建设计原则 的基础上，将主楼21层以上的北侧外围框架柱继续向上延 在改建工程设计 中，以安全、实用、经济为基本原 伸，使21~24层面积与标准层一致。同时，再将顶部2层塔 则，充分利用工程原有设计中合理性内容，同时根据功能 楼面积扩大。共计可增加建筑面积约1200m 。 性改建方案的变更要求，对工程实体经勘察检测后必须予 (b)改建后的使用功能定位为商办楼 。其中1—4层 以处理或加固的内容进行全面设计，确保改建工程的安全 (含裙房主楼 )为商业用房。5~24层为办公用房。25— 性、功能性及协调性。 26层为商务会议专用 ，其中25层会议厅可与屋顶花园相 3．2设计单位选择 通 。 根据以上设计原则 ，在设计任务委托中，为突出在原 (C)建筑形态方面 ，在兼顾建筑效果及投资效益前 设计方案基础上优化完善、扬长补短 的要求，并通过政府 提下，对裙