民宿乡村酒店规划是休闲农业旅游新机会.docxVIP

民宿/乡村酒店是休闲农业开发中的旅游地产新机会 原创：创行合一旅游规划设计院 汤俊 一、休闲农业大势研判 众所周知，中国地产黄金十年过去了，矿产黄金十年也过去了，现在进入了农业黄金十年。 近年，在城郊拿上千亩甚至万亩土地，做休闲农业、乡村旅游、养生养老等大休闲泛地产项目的热潮渐起。 （一）目前都是谁在搞休闲农业呢？ 第一类人群：房地产及其关联产业商、矿老板和实业制造商。 房地产下行压力/国家对能源的控制/新技术和高科技门槛太高，不约而同地选择了农业这个资本洼地，开始圈地运动，图谋转型； 第二类人群：资本市场，VC、PE、基金和机构。 看重的是农业经济长远升值的潜力，而且农业题材在政策和金融上也有短期运作空间，大宗交易、农产品期货、农业设施租赁、企业并购重组和上市融资的游戏规则已经建立； 第三类人群：返乡创业的农民。 ?这些人带着资金、经验、资源和成功的光环回来接收同村人大片抛荒土地，搞起家庭农场自己当家作主； 第四类人群：有“中国乡村情怀”的艺术家、建筑师、规划师等群体甚至还要在华生活的“老外”。 这类人群厌倦城市化，追求“归去来”的田园生活，是城市里的具有乡愁意识的觉悟者。 总之，城市红利摊薄，乡村“广阔天地、大有作为”，休闲农业恰逢其时，5-10年中国农业必将迎来大复兴！ （二）休闲农业应该怎么来做呢？ 首先，做好策划规划。 当前社会处在一个思维觉醒的时代，工业4.0、互联网+、90后登场、老龄化社会等等代表未来趋势的跨界融合，是农业升级的必然方向。在这个快速变革的时代，休闲农业不是拼体力，而是拼思维、拼资源、拼品牌、拼情怀、拼生活方式。策划规划是连接资本、政府、民众和市场的魔法师，从选址、立项、设计、建设，策划师和规划师在休闲农业里所能起到的作用非常关键。 其次，不能盲目投资。 休闲农业不是硬开发、大开发、盲目开发，而是软开发、小开发、巧开发 。近几年农业项目规模越来越大，动辄千亩万亩，财力雄厚的开发商以资本为傲，加之不切实际的军师推波助澜，很容易陷入投资冲动和资本思维里，最后变成拼砸钱和打价格战，从而导致成本难以收回，千万投资付之东流。 二、逼格的旅游地产才能大卖 休闲农业是一个值得长期耕耘的事业，但不是来大钱、来快钱的领域，如何找到当前的盈利点，使地块能够良性运转起来，成为首要考虑的问题。 中国地产黄金十年时间盖了几代人都住不满的房子。除了少数大城市，各个地方都出现了空城、鬼城，盖出来的房子并没有那么多人去住，也租不出去。大部分人买房子是为了坐等升值，房产成了一种金融工具，购房不是为了投资而是投机。同时，旅游地产也出现滞销现象，除了节假日热闹外，其余时间冷冷清清。投资商搞旅游是为了卖房子，借着景区要地但不做旅游——也是挂羊头卖狗肉。 在新常态下旅游地产还能做吗？应该怎么做？ 首先要肯定的是旅游地产值得做，但是做法要改变。以往的旅游地产大部分依托传统观光型景区，主要是国家4A及5A级旅游景区，但这类景区基本上是靠名气挣团队客源钱的观光模式（一锤子买卖），而且大部分的旅游景区由于人满为患，服务质量不佳，“不来终生遗憾，来了遗憾终生”，此类景区的旅游地产基本上是没有出路。 随着经济结构的转型升级，地产逐步回归实业属性，就是要“住人”。 而现在旅游休闲已经进入到大众化自助式的时代，现在又是一个讲究逼格的时代，中国人正逐步过上“5+2” 的逼格生活方式，逼格时代的旅游地产卖的不是量而是质，求“既好玩又有情怀”。比如浙江德清的莫干山民宿，以“裸心谷”为代表的乡村民俗动辄都是二三千元的高房价，还供不应求。比如北京的“古北水镇”，特别有逼格，当然房价也很可观。这些创新的业态层出不穷，也代表了未来的旅游地产升级方向，要想旅游地产卖得好，就要做出逼格的休闲环境，要有逼格的产业项目支撑。 休闲农业的旅游地产市场更好。因为传统主景区那边，大格局已定，船大难掉头。而新开发的地块，没有什么负担，只需要创意，反倒能做成很有逼格的休闲度假产品。所以，现在旅游地产的盈利实现的模式不主要依靠“卖房子”，而是“卖产业”。这个产业就是融合了“吃住行游购娱”于一体的综合体验。要实现“卖产业”的目的，就必须识到“旅游地产”本质是“休闲地产”，要抛弃“挂羊头卖狗肉”的思路，踏踏实实地做旅游、休闲的文章，做出有逼格的休闲环境和休闲产业来! 三、民宿/乡村酒店是一个很好的切入点 ? ?在近20年的发展中，乡村旅游虽然日渐红火，但基本上都是低水平的农家乐，也即“午餐经济”，能让游客住下来的民宿/乡村酒店很少。 民宿是一个日本词汇，后来被台湾引用，大陆转用，中国历史上没有这个词，历史的传统是叫宾馆、驿站、客栈、客舍，其实都是只在乡村的民间酒店，这里不妨统称为“乡村酒店”。 随着城市化进程的加速，工作节奏的加快，竞争压力的不断增大，人们对于乡村美丽的风景、幽雅