武汉青山区项目整体发展策略思考.ppt

因势利导，精耕细作;策略思考;开发目标的确立;通过对项目背景进行分析，了解项目发展的价值基础，找出项目发展的症结; 第一部分 症结篇 寻找本项目要解决的核心问题;城市认知●区域认知●地块认知;一、城市认知 （一）;认识二：在中央实施 “中部崛起”的战略契机下，武汉作为中部经济圈的龙头城市，正处于城市化建设的加速期，城市发展机会增多，城市集聚效应不断加强。;认识三：武汉主城区规划发展实施依托“两江交汇、三镇鼎立”的现有格局，以三环为界，重点进行“两江四岸”开发建设，与王家墩商务区共同构成中央活动区，主导城市商务功能的发展。;认识四：武汉是楚文化发祥地之一，有着丰厚的历史文化底蕴和城市魅力。;二、区域认知 （一）;;三、地块认知 （一）;2、地块四至现状;3、地块资源分析：;地块SWOT分析;地块SWOT分析;地块价值综述;因此，面对控规要求，本案的核心症结在于：;从价值基础分析，居住型产品主要难在成本控制下的产品优化问题，即如何适度超越？而商务商业类产品则存在突破区域限制、如何定位具有销售型价值的产品的问题，即如何价值重塑？; 第二部分 专题研究 确定商务商业类产品的功能物业组合;建筑综合体开发模式研究;建筑综合体的概念;;建筑综合体常规四大驱动模式;本案公建区开发原则;从现有价值看，本地块位于传统居住区，目前缺乏商务发展的外围环境和需求；从未来价值看，本地块位于滨江商务带内，具备一定商务发展的前景，但其规划的落位与发展有赖于政府的力度，在时间上存在较大的不确定性。;本案所在区域的功能物业研究;滨州商务带规划布局图;功能物业选择;功能物业选择;功能物业选择;功能物业选择;本案功能物业组合;“居住驱动型”;案例研究：华润凤凰城;基本情况;产品构成;产品解析;以时间换机会，借势区域发展带动，为主流商务物业的发展换取了相对合适的时机。;对于本案，可借鉴的地方： 在运营思路上：采取“先居后商”分期开发顺序。 先期迎合地块价值和市场需求，推出住宅及公寓产品，获取现金回流，后期，随着区域商务价值的逐步突显，推出商业、商务产品，从而降低公建物业的开发风险，获取区域成长价值。 在产品模式上：通过住宅产品的品质突破来树立项目的全盘形象，形成与区域已有项目的竞争区隔，获取市场关注度，掌握竞争主导。 ; 第三部分 解决篇 各功能物业如何实现市场突破？如何定位;公建部分;（一）公寓;1、公寓定位研究;福星惠誉●水岸国际;福星惠誉●水岸国际;对我们的启示： 定位准确 在商务环境未起的区域大环境下，主力消费的商务客群尚未进驻本区域。此阶段销售型的公建物业的主力客群以投资客群为主，低总价产品将更利于资金的回流。 在非热点投资区域，以创新型的LOFT产品迎合区域投资客群的性价喜好，迅速占领市场，引爆项目投资话题。;1、公寓定位研究;借鉴案例 潮人先锋领地——中弘北京像素;基本情况;潮人要素（一）——具备时代特点和创新精神的外围形象;潮人要素（二）——极富可塑性的内部空间;潮人要素（三）——提供便捷现代生活的居住感受;对于本案产品可借鉴的地块;1、公寓定位研究;基于此，我们建议推出： 武汉首座学院公寓;55平米2居;2、学习国外学生公寓特点，提供完善的配套服务功能。 设置多个公共学习室。既适合4-6人的交流学习，又可为20-30人提供的培训学习空间。 结合配套商业，引入餐饮、培训机构等商家，打造学生食堂、培训中心。 提供高速宽带接入。 智能自动化，建立24小时监控系统，自动刷卡门禁系统，确保进入安全;2、公寓产品建议;附：公寓市场分析;公寓市场分析;公寓市场分析;公寓市场分析;公寓市场分析;（二）酒店;1、酒店市场环境;2、酒店定位;3、酒店产品建议;附：沿临江路景观带改造示意;（三）商业;2、产品突破方向;1、商业市场环境;3、商业定位;4、商业产品建议;附：商业市场分析;商业市场分析;商业市场分析;个案分析-奥山世纪城（商业部分）;个案分析-奥山世纪城（商业部分）;福星惠誉@青城华府商业街道;福星惠誉@青城华府商业街道;商业市场分析;住宅部分;1、市场环境分析;一、市场环境概述;;1、价格特征： 区域住宅均价8000-8500元/平米左右，价格处于整体武汉市场的中端水平。 受到区域价值的影响，区域价格呈现明显的由西向东递减的趋势。本案所在区位，具有一定的价格瓶颈。 2、去化情况：虽然受到新政影响，但区域住宅销售相对理想。缘于： 青山区住宅开发起步较晚，而近几年旧城改造激发了区域大规模的刚性居住需求，因此区域住宅市场整体呈现较好的销售局面。 许多项目采取积极的价格策略。奥山世纪城近期推出的特价房，将住宅价格降至每平米7800-8000元，引发客户抢购热潮，获得了较好的市场认可。;3、开发情况：本地开发商居多，目前区域缺乏全国性