汉嘉2008年杭州复地花园商贸城项目商业定位报告.ppt

花园商贸城项目商业定位报告 谨呈：复地置业有限公司 小商品类经营户项目测试 经营户期望的商铺类型是摊位制，面积在30平方米以下的，具体的经营楼层大多数的被访者（72％）都期望在项目一层经营； 小商品类经营户项目测试 43％的经营户期望买断商铺使用权； 50％的经营户期望的租期是2－5年，33％的期望5年以上，可见还是以长租客为主； 在使用年限是也有79％的经营户的期望是在5年以上的。 小商品类经营户项目测试 小商品类经营户项目测试 小商品类的经营户对项目的功能配套最有需求的是日常餐饮配套，其对商务餐饮、休闲娱乐、住宿的需求都不高； 小商品类专业市场管理公司访谈－明珠小商品 卜经理对我项目无论在地段还是商业氛围上都持认可态度，但公司无另开（分）场或者搬迁计划。但卜经理表示如果我项目做成小商品市场的话，可以考虑输出管理。 －－天阳明珠百货市场有限公司卜嗣周总经理 4.2专业市场类消费需求分析 市场终端消费者需求分析 专业市场经营户需求分析 服装类专业市场经营户需求分析 小商品类专业市场经营户需求分析 家具类专业市场经营户需求分析 家具类经营户满意程度分析 商务生活配套 地段客流人气 商铺租金水平 交通物流 建筑设施配套 市场物管商检 工商税务优惠 关注程度 低 高 满意程度 低 高 最关注的因素是地段客流人气、商铺租金水平和交通物流条件； 总体来看，家具类经营户对现状的满意度偏低； 年收 1年一租 40 办公柜、办公桌椅 300 次入口处 年收 1年一租 38 办公桌 450 中间段 年收 1年一租 45 办公桌椅 300 入口处 3 年收 1年一租 60 床、沙发 300 次入口处 年收 1年一租 58 红木 350 中间段 年收 1年一租 65 床、沙发 350 入口处 2 年收 1年一租 90 软体 350 次入口处 年收 1年一租 88 沙发、床等软体 300 中间段 年收 1年一租 95 沙发，床 300 入口处 1 支付方式 承租方式 租金（元/月/平方米） 业种 面积 位置 楼层 杭州家私市场商铺样本租金详细情况 租金：88元/月/方 租金：95元/月/方 租金：90元/月/方 主营：软体 平均租金：90元/月/方 杭州家私市场商铺一层样本租金 － － － 免费 免费 费用 － － － 一般 一般 利用情况 － － 4部 8部 120个 数量 无 无 有 有 无 有 有/无 地下 地上 中央空调 滚梯 客梯 货梯 停车场 指标 杭州家私市场硬件设施信息 － 公交 公路 － － － － － － － 方式 － － － 5000方 － － 1/200方 － － － 数量/面积 － － － 是 － － 否（市场外50米） － － － 是否在市场内 无（经营户自行解决） － － 有 无 无 有 无 无 无 有/无 市场物流运输服务 人流 物流 政务办公区 展示区 餐饮/休闲娱乐 商务办公区 邮局 银行 物流配套 交通配套 仓储配套 商业服务配套 指标 杭州家私市场配套信息 杭州家私市场1号馆的品牌聚集程度较低，无知名度的家私品牌占了所有经营商户的75％、经营面积的60％；代理级别属于杭州市级代理的有80％，全国代理只有5％；经营方式以零售为主（95％），也有少量的批零兼营商（5％），纯批发的商户没有；其中经营户以杭州市本地商户为主，占到总经营户的75％。市场内的主营产品的来源地是杭州、东阳和宁波，主要的流向地是杭州； 市场管理方面，总共有45个工作人员（其中市场管理人员23名，保安12名），市场不进行统一收费和统一开发票，没有工商税务方面的优惠，租金收取方式是按季收取，物业管理费用是15元/月/平方米。 3．供应分析 3.1 杭州大型主力商业分析 3.2 杭州市专业市场分析 3.3 供应小结 － － 一般 其他 本项目的物业结构不合适 建议不考虑 良好 汽车、汽配类 本项目的物业结构不合适 建议不考虑 良好 建材类 有产业集群效应，操作难度小 建议考虑 良好 家具类 总体发展情况不温不火 建议不考虑 一般 花鸟类 各区域必备类市场，但商业价值不大 建议不考虑 良好 副食品、农贸市场类 夕阳类市场，必将被卖场所取代 建议不考虑 没落 电子类 夕阳类市场，必将被卖场所取代 建议不考虑 没落 家电类 项目位于交通枢纽处，且体量和档次都会比临近的汽车北站小商品市场有优势 建议考虑 良好 小商品类 鞋类市场将淡出市级主商圈 建议考虑 良好 鞋类、皮具类 政府重点支持服饰类专业市场发展 建议考虑 良好 服饰、布料类 专 业 市 场 相对杭州市场，供给还不够，存在空白点 建议考虑 良好 百货 相对杭州市场，供给还不够，存在空白点 建议考虑 良好 专业类卖场 相对杭州市场，供给还不够，存在空