珠海保利金湾项目前期定位与物业发展建议_部分2.pptVIP

2010年12月 谨呈 ：保利房地产（集团）股份有限公司 保利金湾项目 前期定位与物业发展建议 客户定位：以西区及市区本地客户为主，内地、珠三角及港澳客户为辅 偶得客户群 重点客户群 核心客户群 港、澳：5%-10% 珠三角：5%—10% 西区客户25%-35% 周边居民（家庭裂变第二代） 工业园区中高层管理 高校区教师/职工 市区客户25%-30% 白领、高级蓝领 内地客户：10%-15% 置业关注因素分析： 调查显示，客户在置业过程中较为关注升值潜力、物业管理、交通及配套； 其次，比较关注开发商品牌、小区环境及户型设计； 我是西区人，没有去市区买是因为本身也在西区工作，而且我觉得西区还有升值的空间。挺看好的，如果没涨的那么快，等攒够钱可以考虑投资一套。——时代业主，黄先生 我买房主要还是考虑社区环境、物管、生活配套什么的，毕竟是一家人过生活——明月湾上门客户，李先生 我觉得小区整体的素质很重要啊！我已经退到西区来买房了，在经济能力允许的情况下，肯定要买好一点的；环境啊，哪些人住啊，是不是有城市的感觉或者配套上跟上城市的节奏。——时代业主，彭先生 我觉得时代最吸引我的就是会所，满符合当代人的需求，而且这么完善的西区现在好像基本没有。这里虽然还没怎么开发起来，不过时代本身已经满有城市的感觉，觉得住在这里的人应该也都是比较年轻活力的。——时代、明月湾上门客户，龚小姐 周边客户访谈语录： 客户分析：对环境、配套、城市感、人群的关注； ——突围启示，从实质到印象，拉近城市距离！ 客户语录分析： 社区环境、物业管理、交通及生活配套、城市感、人群等成为西区客户提及最多的关键需求； 48 42 36 30 24 18 12 6 产品关注点分析： 调查显示，客户在置业过程中较为关注户型通风采光； 其次，比较关注朝向及内部舒适性； 客户分析：对基础舒适性、局部功能的关注； ——突围启示，从基础到提升，满足潜在需求！ 房子我觉得合理就好，也不用很大，我们也不是住大房子的人，不过采光、通风要好，否则这房子就不好住——明月湾上门客户，李先生 我买不起大房子，但是从本身的情况来说，譬如衣帽间、书房，还是很想要的。——时代上门客户，黎先生 我买三房，面积到没所谓，够住就行，太大也买不起。有个套房，有储物间，厨房也要全套整体的那种。——时代业主，黄先生 买房先看通风朝向，不要有太多的浪费面积，要有两个阳台，洗手间最好能有浴缸。——时代业主，王小姐 我就买个小房投资，面积不要太大，不过房子采光什么的要好，方方正正的，以后出手出租都方便。——时代业主，王小姐 周边客户访谈语录： 客户语录分析： 采光、通风、面积实用性，客户基础关注点； 衣帽间、书房、套房……高端住宅要素日渐成为新兴小宅人群的提升性需求； 50 40 30 20 10 产品突围的五大关键空间 家居住所 环境景观 商业配套 社区会所 社区文化 产品突围的五大关键空间 家居住所 环境景观 商业配套 社区会所 社区文化 户型创新 家居整合 型格建筑 产品结构 市场供应细分：主流两房区间为70-90㎡，主流三房区间为90-120㎡，少量四房单位 项目　 规模 容积率 在售主力户型 均价 销售速度 时代山湖海 占地17.7万 建面40万 1.8 80-82 ㎡两房 102-128 ㎡三房 146-199㎡四房 8000元/㎡ （带1500-1800的装修） 234套/月（含开盘日）） 珠光新城 占地31万 建面63万 1.7 86-102㎡两房 97-131㎡三房 6500元/㎡ 15套/月 西江月 占地8.1万建面20万 2.0 66-75㎡两房 93-96㎡三房 6200元/㎡ （带1200元/㎡装修） 13.5套/月 金碧丽江西海岸 占地2.4万建面18万 2.17 63-92 ㎡两房 93-113㎡三房 4200元/㎡ 27.5套/月 海逸豪庭 占地14万 建面50多万 2.98 92-161㎡三房 183㎡四房 6500元/㎡ 近三个月无成交 里维埃拉 占地340万建面450万 1.8 52-120㎡两房 75-157 ㎡三房 128-188㎡四房 毛坯6000元/㎡ 精装单位7000元/㎡ 39套/月 东方威尼斯 占地50万 建面100万 2.2 79-98㎡两房 91-136㎡三房 6500元/㎡ 13.5套/月 户型：主流两房区间为70-90㎡，主流三房区间为90-120㎡，少量一房四房单位； 价格：毛坯价4200-6500元/㎡不等，主流区间为6200元/㎡，渐渐有带装修出售的趋势，装修价格为1200-1500元/㎡； 销售情况：刚需两房三房和品牌项目消化速度较快，月均消化20套。 ——销售速度为近三个月的数据 家居住所 户型创新 家居整合 产品结构 型格建筑 产品面积区间