2008年深圳沙井镇金达南环路项目营销策划报告.ppt

现在,来看看本项目 针对本项目的特点来说，我们认为上述分析基本已囊括了项目八成目标买家。虽然以上目标消费群的生活形态各不相同，但我们通过对他们的消费习惯分析，发现他们都具如下购买心理： 第一、关注产品性价比，关注附加值，体现在购房者希望买到价廉物美的房屋，同时也极为看重楼盘社区环境、自然景观、交通配套等。 第二、人们选工作圈和生活圈附近做第一居所的必备条件是：社区环境+交通方便+道路交通+生活配套+心理认同。 第三、同样重视小区的物业管理内容和水平。 第四、看重本项目的成长性、必须符合大势所趋；而且从某种程度上来说项目要有一定的形象，购买这里这里才不失“身份”，投资后出租也不失“钱途”。 ④ 营销推广 ?营销分期 尚城系列产品推售进度安排 国际 公馆 尚城 美寓 食尚 娱乐港 招商 跟进 08年9月 08年12月 09年2月 09年5月 08年8月 形象 建立 品质倾心 现房实景 形象出击 招商推进 （入市） （蓄水） （热销） 产品攻入 认筹圈客 形象导入期08.8-08.9 蓄客开盘前预热期 08.10-08.11 开盘热销期 08.12-09.1 ?营销节点总控 5月VI完成，包装开始 6月临时接待点建立 7月宣传启动，招商启动 7月破土动工 10月28日产品推介 11月18日开始认筹 12月18日公开发售 尚城·国际公馆 1、价格吸引 ?营销传播 比如中介，与直销！小产权我们不能局限与坐销！ 小产权区别于普通商品房，在营销时一定要跳出定性思维进行传播； 如何进行有效的传播呢？ 传播3大原则，7项注意 用价格与规划，来规避它的无产权 2、多渠道分销 3、高物业品质 比较价格下的物业品质。小产权房的品质只能给 小产权房比，这样才有比较价格的心理预期。 ■放大价格属性 没有人不愿意买高档楼盘，只是钱的问题。所以尽量把价格的字眼放的最大，把这方面做为主要卖点说。 传播中7项注意 ■强化物超所值 价格是硬性的东西，一旦价格定了。要尽量把品质做出来，不能是物有所值，要给客户物超所值的感觉。成交更是水道渠成，买卖双方皆高兴。 ■分析客群的文化特征 小产权房购买者，文化素养不高不低的占绝大多数。因为文案方面要注意，不能拔的象别墅豪宅那么高，也不能差得象摆地摊式的轻描淡写。 我们的观点是，一定要拔高，拔的象高档盘的做法最好。这里有个心理落差的问题，因为价格已经作为先期告知因素，高处摔下来的滋味不好受，但更多的人愿意接受物超所值的感觉。 ■强调消费者心理感受 明知道客户买的是便宜房子，也要给他一个买高档房的感觉。即便是再便宜的房子，也跟面子纠缠不清。 ■道具=单页+短信+网络+小众活动 宣传道具上的选择。能用单页把问题说清楚就不用折页，能用折页就不用楼书。一般单页+短信+网络+小众活动最为普遍。 ■广告语言要有绝对的张力和杀伤力 不要长句子，标题要足够吸引人，要紧紧抓住价格升值和品质这两点做，甚至可以舍弃所谓的系列。不能套一般楼盘的老路子走。说白了，单页性的东西很少有人全部耐心阅读，只是不同的客户根据自身的情况找寻自己组要的信息，因此，语言要有跳跃性，风格先扔一边，几个标题能有一个抓住客户就已经成功了。 ■做品质宣传时，以家的温馨和谐为主。 但是不管是什么样的项目，不能丢掉大气。也就是说，也兼顾项目的建筑规划等，要会吹，而且要吹的有技巧，不能丢掉客户的全面审美能力。 形象建立期 ?营销执行 2、VI设计导入确立 3、项目包装：工地包装、接待中心包装、项目周边包装 4、宣传道具：大海报、户型单、折页、招商手册、商业单张、展板、模型 时间：2008年7月-8月，周期2个月，其中前期准备期为1个月） 目的：强化项目案名，建立项目形象，达到认知本案案名的目的； 1、优化产品设计 5、报建与开工：对规划进行报建，并招投标进行开工；按照整体推进，分栋销售 的原则进行开发建设。 知名度提升期 1、建立分销点：以周边中介机构为分销点，以企业人事部、村委会为信息传播点 2、招商启动：对酒店式公寓，以及二层商业进行定制式招商，梳理商家信息； 制定招商策略、租金标准、售价标准。 目的：强化项目形象，让每一个购房者都能记住并能知道楼盘 的基本情况 则基本达到确立项目形象目的； 时间：2008年8月-9月，周期2个月 3、定向推介：对各工厂企业中高管进行定向推介，联系并邀请他们前来参加。 对于大型企业可以想方设法进行到场宣传。 4、短信营销：对项目卖点进行短信广告传播； 美誉度建立期 目的：强化项目形象，让每一个购房者都能记住并能知道楼盘 的基本情况