2011年长沙妙盛国际企业孵化港市场调查分析报告.ppt

工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。 工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。 面向当前总体产业结构而言，工业地产正处于“借东风”的政策指引导向。民用地产（住宅和商业地产）所带来的产业经济链以及在整个GDP中的占比已经触动了整个国家经济体系发展的不平衡性。而工业地产的发展从长远的角度来看正好可以带动新的经济增长点、大力发展第二产业，平衡全国经济体系结构的稳定。 工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。 根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。 工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险 两区九园各具特色，集中6大产业集群，为长沙第二产业的GDP贡献卓越 竞争项目 对比分析 名称 优势 劣势 橡树园创业基地 园区软硬件设施完备，环境优美； 周边配套成熟，交通便捷； 产业集群效应明显； 入驻企业可减免税费。 规模小，发展受限； 写字楼供大于求，以致部分厂房改造成写字楼； 受可售面积的约束，只能出售10%；难以稳定企业。 麓谷企业广场 园区规划合理，服务配套完善； 周边配套成熟，交通便捷； 产业集群效应明显； 政府政策扶持； 独立式产权销售。 产品形式主要针对高科技行业，入驻企业受限； 园区以写字楼为主，更倾向于商务办公 配套成熟，交通便捷； 产业集群效应明显； 政府政策扶持； 独立式产权销售，可买使用权，三年后回购物业租金可冲抵首付款； 产品形式单一，无高标准厂房； 没有仓储物流配套。 麓谷企业中心 竞争项目 对比分析 小结：从市场竞争产品分析来看，目前长沙地区成型的工业地产项目少，尚处于起步阶段，目前在售项目尚处于工业地产第二代产品，即工厂与办公的混合体。目前高品质、上档次工业地产项目极少，以中小企业为主，销售价格在2100-3500元/㎡之间，租金价格在12-15元/㎡·月之间，招商门槛比较低，市场处于低层次竞争状态。 竞争性项目及 成功个案模式 长沙国际企业中心 项目位于雨花区环保大道188号，由武汉东湖高新集团设计开发，项目实际总占地面约100亩，总体规划开发面积约40万平米，其中一期开发面积约12.4万平米。目前该项目一、二期厂房已全部售完，项目三期正处于销售阶段。价格节节攀升，连续热销。 项目位置：环保大道与万家丽路交汇处 建筑面积：240000㎡ 占地面积：300亩 绿化率：30% 容积率：1.86 发 展 商：长沙东湖高新投资有限公司 售楼处热线85536662 长沙国际企业中心 竞争性项目及 成功个案模式 长沙国际企业中心----营销信息 ? 平均价格：2910元/㎡ ? 价格说明：长沙国际企业中心一二期成交均价2910元/平米 ? 入住时间：2010年8月31日一期交房，现一期已经交房、二期已经实现100%销售 ? 可实现5折按揭贷款 ? 最小销售单位;220㎡ ? 购买人社会属性不在限于企业法人，既自然人也可购买 ? 现时租金：13-18元/月/㎡ ? 承租期：最低三年，年租金递增率10% ? 物 业 费：1.6元/平米·月 ? 物业公司：鸿运物业 竞争性项目及 成功个案模式 长沙国际企业中心----产品信息 竞争性项目及 成功个案模式 长沙国际企业中心----产品信息 竞争性项目及 成功个案模式 长沙国际企业中心----总体特点 20分钟数字经济圈： ? 5分钟——与绕城高速南线互通，5分钟即可驶入高速公路，跨省跨区公路运输极为便利； ? 10分钟——距建设中的武广高速铁路站、湖南省政府仅10分钟车程； ? 20分钟——距黄花国际机场、大托机场、长沙火车站仅20分钟车程； 园区内部的人车分流 德式立面风格全新第四代工业建筑 ? 全多层框架结构——建筑体采用多层全框架结构，建筑规模适中，可以适应不同企业的需求； ? 风车型建筑单体——建筑单体采用风车设计造型，空间独立，两面