2011年贵州开阳项目拿地策略及前期定位建议.ppt

贵州开阳项目 拿地策略及前期定位建议;宏观大势研判 开阳城市解读 房地产市场专项调查 项目机会点及发展方向 土地评估及拿地建议 项目产品定位建议 项目营销策略 项目经济测算;Part.1 宏观大势研判;※ 外部经济环境;2010年欧洲各国债务与GDP比值; 2009年12月8日全球三大评级公司下调希腊主权评级； 2010年2月10日 巴克莱资本表示，美国银行业在希腊、爱尔兰、葡萄牙及西班牙的风险敞口达1760亿美元 ； 2010年4月27日晚间消息 标准普尔评级机构周二将葡萄牙的长期国内及国际货币发行信贷评级从A+调降至A-； 2010年4月28日晚间，知名信用评级机构标普宣布，将西班牙的长期主权评级从“AA+”降至“AA”； 2011年欧洲央行2季度调查：欧元区2011年失业率在9.8%； 美联储主席伯南克7月13日说，如果美国经济持续增长乏力，美联储可能采取新的货币刺激政策（EQ3）； 2011年8月4???，标准普尔将美国长期主权信用由“AAA”下调为“AA+”，并将其评级前景展望由“稳定”下调为“负面”； 美国劳工部公布的数据显示，2011年9月，美国非农业部门失业率为9.1%，连续第三个月保持在9%以上的高位. … … … …;※ 外部经济环境小结：;※ 内部经济环境;※ 内部经济环境;※ 内部经济环境小结;宏观环境评估意见： 中国模式在成功走过30年后已缺乏持续高增长的优势， “十二五”期间是经济调整结构，促进转型的关键阶段，国内后续宏观经济形势面临较大风险和不可预测性，企业战略建议适当偏保守谨慎，以应对后续经济调整转型时间过长或政府调控失误带来的经济下滑风险。;Part.2 开阳城市解读;※ 开阳县情概况;※ 开阳县2010年国民经济和社会发展主要指标;※ 开阳—南川经济发展水平比较研究;开阳-南川经济数据对比;开阳-南川经济数据对比;※ 开阳—南川经济发展水平比较研究;※ 开阳—南川经济发展水平比较研究;※ 开阳—南川经济发展水平比较研究;※ 开阳经济发展现状分析;磷矿工业是当地经济支柱产业。;※ 开阳经济发展现状分析;开阳作为资源型城市，磷矿资源是支撑城市经济发展的命脉； 开阳经济产业结构较单一，其他行业（如旅游）发展不足； 政府财力薄弱，财政收入较低； 开阳总体经济发展水平相对较低，人均GDP产值不足2500美元； 开阳居民收入水平较低，消费力相对较弱； 开阳城乡贫富差距大，城市中高收入者较多，消费结构畸形。;※ 开阳未来规划;※ 开阳未来规划;※ 开阳未来规划;铁路建设： 配合实施：贵阳-开阳62.83公里城际快速铁路、开阳-遵义50公里市域快铁、久长-永温34公里货运铁路等3条新建铁路建设。 高速公路： 新建开阳-息烽23公里，开阳-瓮安50公里。改建贵阳-开阳二级公路30公里。 公路运输枢纽建设： 改建县客运站;新建金中、龙岗2个二级客运站；新建毛云、宅吉、高寨、龙水、南龙、米坪 6个三级客运站；;;稀缺磷矿资源为开阳经济可持续发展提供了有力保障； 磷矿工业的产业链条整合投资和交通基础设施改善为后续经济增长奠定了基础； 随着经济持续发展，开阳的改善型需求预计将得到进一步释放； 工业产能的扩大和城镇化率提高，为房地产容量扩大带来利好刺激。;Part.3 区域房地产市场调查;贵阳房地产市场特征;;贵阳2011年1-9月土地成交走势图;贵阳房地产市场保持了持续稳步高速上升势头，2010年施工面积接近2007年的2倍。;2009年在供应增加，需求集中释放，通胀预期等综合因素推动下，贵阳和全国市场一样出现井喷行情，2010年保持高位，2011年1-9月累计成交同比小幅回落，预计全年同比小幅下滑10-12%左右（重庆市场同期数据对比下滑幅度约35%）。;附表：贵阳2010年商品住宅各区域供应分布图;※ 贵阳部分热销楼盘数据;※ 贵阳主力热销产品形态;※ 贵阳市商品住房各面积段供应-成交比例分布图;二、市场背景分析;2010年成交面积（万方）;※ 贵阳和临近城市2010年数据对比;※ 中观层面;※ 微观层面;※ 开阳政策环境解读;开阳市场供给分析;数据来源：开阳统计局;※ 微观层面;市场供给特征;※ 微观层面;※ 微观层面;市场供给特征;;开阳房地产市场供应特征小结;※ 微观层面;;市场销售面积;※ 微观层面;※ 未来3-5年市场容量预判——城市对比参考;信息来自开阳县建委贾局： 开阳县每年大约有150000㎡左右的拆迁量，环湖新区每个村的拆迁量从几万到十几万平米不等。 对于拆迁安置补偿政府目前没有成文规定，大多采取回迁补偿的方法，只有少量选择货币补偿或者是划地自建的补偿方式。;;随着贵阳工业化发展和广东沿海产业升级，回流打工者增加趋势将持续。;※ 未来3-5年市场容量预判——城市对比参考