北京旺座中心项目可行性研究报告2.pptVIP

（四）各方案收益预估及比较（表三） 北京中粮广场，位于建国门内大街8号，面对北京国际饭店，南朝北京火车站，东邻国贸及海关大楼，西向北京市邮政大楼，位于商业中心区。地处东长安街繁华地段，紧邻建国门商圈、朝阳门商圈、工体娱乐核心区、使馆区，所以商业配套设施齐全，基本都以高档消费为主。 北京办公用品的批发市场合计28以上，按照销售量划分，沙子口文体批发为一级专业市场，另外有6个2级文化用品销售市场，以及5个三极市场，10个郊县批发市场。以及另有5个以上边缘小市场。（见下表） 第六章 财务分析 （二）经营收入核算 2.76% 2.75% 7.93% 2.74% -22.50% 2.05% 9.97% 　 　 　 　 租金增长率 3,942 3,836 3,733 3,459 3,367 4,344 4,257 3,871 　 　 实际年租金（万元） 97% 97% 97% 97% 97% 97% 97% 90% 　 　 　 空置率 4,064 3,955 3,849 3,566 3,471 4,478 4,389 4,301 　 　 年租金加总（万元） 981 962 943 925 906 889 871 854 854 每年2% 固定租金 车库 3,083 2,993 2,906 2,641 2,565 2,490 2,417 2,347 2,347 每年3%，第五年提租10% 固定租金 商铺 0 0 0 0 0 1,100 1,100 1,100 1,100 无增长 固定租金 公寓 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 租金收入 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 保底租金 （元/年） 租金增长预期 租金模式 业态 经营收入核算 实际起始年租金收入 21% 21% 21% 22% 22% 23% 23% 　 　　 经营税费/经营收入 813 796 780 755 740 994 980 1,453 　　 经营税费合计（万元） 0 0 0 0 0 0 0 0 假设与单独收取的物业费收支相抵 物业费 　 　 　 　 　 　 　 503 首年租金×13% 招商费用 369 358 348 338 328 318 309 300 300万/月，3%年度增长 办公、薪酬福利费用 369 358 348 338 328 318 309 803 　 商业管理费用 17 17 17 17 17 17 17 17 土地面积* 15 城镇土地使用税 210 210 210 210 210 420 420 420 原值×70%×1.2% 房产税 217 211 205 190 185 239 234 213 营业收入* 5.5% 营业税及附加 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 计算方法 经营费用 经营费用核算 （三）经营费用核算 第六章 财务分析 第六章 财务分析 （四）经营性现金流核算（租赁物业部分） 2,442 2,271 2,109 2,023 286 951 827 -32 经营净现金流入 6 1,250 1,250 1,250 1,250 1,250 2,500 2,500 2,500 加回：折旧 　 1,192 1,021 859 773 -964 -1,549 -1,673 -2,532 净利润 5 -397 -340 -286 0 0 0 0 0 减去：税款 　 1,590 1,361 1,146 773 -964 -1,549 -1,673 -2,532 应纳税收入（或亏损） 4 -1,250 -1,250 -1,250 -1,250 -1,250 -2,500 -2,500 -2,500 减去：折旧 　 -289 -428 -557 -681 -2,341 -2,399 -2,450 -2,450 减去：利息 　 5.22% 5.07% 4.92% 4.51% 4.38% 5.58% 5.46% 4.03% EBITDA收益率 　 3,129 3,040 2,953 2,704 2,627 3,350 3,277 2,418 净营业收入（EBITDA） 3 -813 -796 -780 -755 -740 -994 -980 -1,453 减去：经营费用 2 3,942 3,836 3,733 3,459 3,367 4,344 4,257 3,871 经营收入 1 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 项 目 　 经营现金流核算 第六章 财务