基于营改增后的房地产企业税收筹划探析.doc

基于营改增后的房地产企业税收筹划探析 　　摘要：房地产企业依法减轻税负的有效途径之一就是采取合法的手段优化税收筹划工作，而随着营改增的不断推进和实施，房地产企业更应审时度势，及时改革税收筹划，以顺应税收制度改革趋势。本文以营改增后房地产企业税负受到的影响为切入点，阐述营改增后房地产企业税收筹划的意义，探究性提出若干税收筹划建议，从而使房地产企业实现减轻税负的目的 关键词：营改增 房地产企业 税收筹划 税收筹划的内容主要包括节税、避税、转移税负，也就是纳税人以遵纪守法为前提，通过合理的安排与科学的筹划整理出最优纳税方式，使企业在合理避税中获得更多经济利益。当实施营改增后，房地产企业不仅能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，还能成功避免重复征税问题，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题 一、营改增后房地产企业税负受到的影响 长时间以来，房地产企业的建筑业和不动产销售都需要缴纳营业税这种价内税，而营业税作为一个价内税，极易发生重复征税问题，无论是建筑业或是房地产开发企业还是营销代理企业，房地产链条上的分工越明细，重复征税就越严重。这使房地产企业无形中增加了税收负担。当营改增在房地产行业得到实施后，由于每个环节就其新增价值额征税，避免了重复征税，在一定程度上降低了企业税负。同时，营改增进项抵扣的方式能促使房地产企业对其经营流程重新进行设计，将以往的粗狂式管理转化成精细化管理，达到降税的目的。但在实际的运作中，房地产企业的营改增面临许多改革中的问题，比如建筑业作为以提供建筑劳务为主的企业，其进项购进业务非常少，营改增之后如何对其制定合理的税率，使其税负不至于过重。房地产开发企业的成本构成中土地成本作为占比重最大的一个项目，由于是政府直接收取的土地出让金，还不能作为抵扣进项，导致房地产开发企业的税负有所增加；此外，增值税纳税人作为一般纳税人和小规模纳税人，不同的房地产企业选择不同的纳税人，可能会给企业的税负带来不同的影响，不同的企业不能盲目选择，而应根据自己的实际情况以及税法的相关规定申报不同的纳税人 二、营改增后房地产企业税收筹划的意义 在国民经济发展中，房地产行业是根基，任何行业的发展都离不开房地产行业，它是国民经济发展的支柱性产业，更是人民生活改善的一项基础性产业。当实施营改增后，房地产企业不仅能成功避免重复征税问题，还能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题 营改增以后对房地产企业的税收筹划有积极意义。一是税收筹划能帮助房地产企业提高其经济效益。通过税收筹划，纳税人能减少房地产企业支出税费增加利润。二是帮助房地产企业降低税收风险。当出台并实施营改增税收政策之后，房地产企业的财务人员务必要熟练掌握一系列税收政策，增强纳税意识，真正实现房地产企业的诚信纳税，通过完善税收筹划来降低其税务风险。三是对提高办税人员水平、督促国家建立健全税收制度等起到积极作用。在任何国家的避税与反避税的博弈中，税制越健全避税的空间越小，企业避税的渠道趋于对政策的熟练运用，比如减税免税的运用等。而不是能有多少可钻的空子。正所谓愚昧者抗税、愚蠢者偷税、聪明者避税、精明者筹税，营改增促使房地产企业的财务人员获得良好的培训空间与个人发展空间，为房地产企业依法筹税、诚信纳税提供良好条件，同时促使国家在税收法律法规的不断完善中堵住税收缺陷与不足 三、基于营改增后的房地产企业税收筹划建议 （一）科学合理申报纳税人身份 在房地产行业实施营改增后，所有增值税纳税人都要按照增值税纳税人的相关规定申请纳税人身份，增值税纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人，划分的标准是经营规模的大小和会计核算是否健全，一旦认定后身份不同计税方法不一样，一般纳税人使用进项抵扣计算缴纳增值税而小规模纳税人则以全部销售额计算缴纳增值税，当然一般纳税人使用的通用税率为17%，而小规模纳税人使用的是征收率3% 经过测算我们以为企业的购进业务达到一定比例有必要按照规定申报一般纳税人，否则税负会远远高出小规模纳税人的平均税负。并且需要提醒的是，按照现行增值税纳税人管理规定，对于年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的纳税人，没有按照规定期限申报一般纳税人的，税务部门将要求按照一般纳税人税率计算增值税并且不得做进项抵扣，亦不得为其代开增值税专用发票，如果企业的财务管理发生了这样的申报失误，企业的税负将大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地产企业都被认定为一般纳税人才好，比如提供建筑劳务为主的企业和以不动产销售代理为主的企业由于进项税额很低，认定为一般纳税人一方面使用一般纳税人的较高的税率（预测