2005年度包头市商业步行街销售策划报告.docVIP

包头商业步行街销售策划报告 住宅： 由于住宅体量较小，房型设计较合理，只要定价符合当地市场，就可能避免住宅楼小区环境欠佳的缺点。销售难度不大，因此建议在商场销售条件暂未完善的情况下先推出住宅进行销售，合理有序的快速回笼资金。 价格定位建议（一房一价） 每层均价 基本价格 开盘价格 三层 2200 2400 四层 2100 2300 五层 2200 2400 六层 2300 2500 七层 2400 2600 八层 2500 2700 九层 2600 2800 十层 2700 2900 十一层 2800 3000 十二层 2700 2900 配以适当广告宣传，对已登记客户进行先期过虑。 采用收取小订金2000元（可退）和大定金2万元（不可退） 在正式开盘一周内进行先期客户的内部认购，采取低开高走的销售策略，将较差楼层、较差位置的房型进行先期让利销售，聚集人气，提升楼盘的知名度，陆续推出较好单元，价格依续上扬，使好的单元真正实现自身的价值。使整个楼盘利润最大体现，同时因为价格的先低后高，使先期业主心理上得到平衡，而后购业主感到物有所值，避免了当地“美丽新世界”项目进行跌价销售带来的诸多弊病。 写字楼： 本案写字楼位于鞍山道与钢铁大街交汇处，位置极佳，但由于包头写字楼销售市场处于刚刚起步阶段，又因当地国营企业较多，私营企业对购买写字楼的观念尚未成熟，因此预计以后的销售将有较大难度，如果分隔成100平方米左右的面积进行销售，根据对当地的市场调查，也只能消化掉小部分，销售期限过长。建议首先采取整栋招商的措施，可与当地的金融部门等较具实力的企业联系，整栋楼出售，做其办公楼，是最佳方案，其次以反租作为条件进行销售。如果前期写字楼招商难度较大，可将其改造为商务公寓，具有居住，办公的多功能商务公寓，因为小面积商务公寓在包头房地产市场中竞争较弱，潜力较大，可以满足现在包头较多的小型公司的需要，增加了卖点，以达到售楼的目的，并且价格可适当上调，做到均价3000元左右。 商场步行街 根据我方对当地市场的反复调查，大多数客户对松梅街商铺具有浓厚兴趣，如果先推出大型商场后推出松梅街，预计将造成当地投资经营的观望态度，等待松梅街推出时再进行购买，这样不但不利于大型商场的销售，且不能快速回笼资金、聚集人气，很难形成良好的销售氛围。因此建议在大型商场招商的同时，首先推出松梅步行街商铺进行销售及招商，并且以垂直分割为主，这样能聚集一定的商家及人气，有利于大型商场的销售和资金的快速回笼。 大型商场的销售建议在功能基本定位的基础上进行，以确保销售的整体性、合理性，做到人无我有、人有我全、人全我优，并以反租为主，可采取两套方案。 第一方案：小面积划分 A区功能定位为商品展示销售。包括保健品、茶具、餐具、灯具、工艺品、家具、建材、汽车、手机、电脑等。 B区功能定位为精品商厦，针对包头富裕人士，引进一些知名品牌，真正做到精益求精。该区采取整栋反租的方式进行销售。 C区功能定位为小商品城。该区主要销售对象为销售过程当中积累的小面积需求客户，商品档次不高，使之成为包头著名的小商品集散地。 D区功能定位为shopping mall的业态形式。因为该区楼层较多，位置及其结构较适合做大型商场。 第二方案：引进一些体量较大、知名度较高的业态。 大型业态：如麦当劳、永和大王、乐购、家乐福、麦德龙、大润发、易初莲花、华联吉买盛、永乐家电、国美电器、苏宁电器、好美家、百饰得、欧倍得、九百家居、百安居、宜家家居、建配龙、华夏良子、浅草浴场、海阔天空、力美健、舒适堡、美格菲、嘉禾影城、永乐影院、美亚音像、思考乐书城等大型业态。 知名百货：如太平洋百货、百盛、富安百货、东方商厦、银座商厦、银泰百货、新世界、利群商厦等。 我司已陆续与以上商家进行招商洽谈，争取本年度成功引进一到二家大型商场或卖场。 整体推盘计划 时间段 住宅 办公 商铺 2003/10-2004/3 预定积累期20% 预定积累期及招商期20% 预定积累期及商业招商准备阶段 步行街沿街商铺预定阶段30% 2004/4-2004/5 开盘及第一轮强销期40% （步行街沿街商铺） 开盘及第一轮强销期30% 及集中性商业招商期 2004/06-2004/08 持续期30% 开盘及第一轮强销期30% （步行街沿街商铺） 持续期30% 及集中性商业招商预定期10% 2004/09-2004/11 盘整及结案期10% 第二轮强销期30% （步行街沿街商铺） 结案期10% 及集中性商业开盘及第一轮强销期20% 2004/12-2005/03 促销推广期15% 集中性商业促销推广期10% 2005/04-2005/05 整盘及结案期5% 集中性商业开盘及第二轮强销期20% 2005/06