2004年度中国房地产开发企业状况.docVIP

2004年中国房地产开发企业一房地产开发企业基本情况 　　1.房地产开发企业发展迅速 　　中国房地产开发企业的队伍是随着房地产市场的发展而不断壮大起来的，从1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2003年的37000家左右，这表明房地产业稳步发展，房地产开发企业数量出现了稳步增长局面。 　　2.房地产开发企业以内资和民营为主 　　从注册类型来看，1998年内资企业、港澳台投资企业、外商投资企业分别为19960家、3214家、1204家，2003年分别为33107家、2840家、1176家，与1998年相比分别增长了65.9%，下降了11.6%和2.3%。可见，近五年来港澳台投资企业和外商投资企业基本保持稳定，而内资开发企业迅速增加；中国房地产开发企业主体为内资企业，2003年内资企业分别是港澳台投资企业、外商投资企业的11.7倍和28.2倍。 　　从登记类型来看，内资房地产开发企业中国有、集体房地产开发企业数量逐年减少，民营、股份制企业不断增加。1998年国有企业、集体与民营企业、股份制企业分别为7958家、4538家、7464家，到2003年分别为4558家、2205家、26344家，分别比1998年减少了42.7%、51.4%和增加了231%。国有房地产企业所占比重由1998年的39.9%下降到2003年12.3%，集体企业由22.7%下降到5.9%，民营及股份制企业则由37.4%上升到81.8%。可见，内资开发企业的主体是民营及股份制企业，且其所占的比重还在继续提高。不过，国有房地产企业的比例虽然只占总数的12.3%，但由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，因此，对市场的影响仍然举足轻重。 　　3.房地产开发企业经营收入稳步增长，利润率变化较大 　　近10年来，中国房地产企业经营总收入不断稳步增长，1988年为162.12亿元，到2003年达到9137.27亿元，15年间增长了55.4倍，年均复合增长率为30.8%；商品房销售收入也不断增长，1988年为147.22亿元，2003年达到8153.69亿元，15年间增加了54.4倍，年均复合增长率为30.7%。 　　房地产开发企业营业利润及行业平均利润率（营业利润/经营总收入）变化剧烈。十多年来，我国房地产开发企业的营业利润以及房地产行业的平均利润率发生了很大的变化。 　　4.房地产开发企业整体规模较小 　　从开发企业实收资本来看，1997年全国房地产开发企业实收资本为3812.1亿元，平均每个房地产开发企业实收资本为1791万元；2003年全国房地产开发企业实收资本为8471.02亿元，是1997年的222.2%,平均每个房地产开发企业实收资本为2282万元,是1997年的127.4%。可见，尽管全国房地产开发企业实收资本总和较大，增加速度较快，但平均每个企业的实收资本金额并不大，并且，几年来没有明显的变化。 　　从开发企业总资产来看，1997年房地产开发企业总资产为16417亿元，平均每个房地产开发企业资产为7713万元，2003年达到40486.5亿元，是1997年的246.6%，平均每个房地产开发企业为10906万元，是1997年的141.4%。存在与实收资本相同的问题。 　　二房地产开发企业存在的主要问题 　　1.房地产开发企业数量多、规模小随着我国房地产市场的发展，房地产开发企业数量及从业人员数量在不断增加。由于房地产市场的区域性，行业平均利润率较高，行业发展时间短、还没有完成优胜劣汰的过程等原因，中国房地产开发企业存在“小、散、差”和住宅建设的规模化程度较低等问题。房地产开发企业的资质等级不高，平均每个开发企业的注册资本金、实收资本、总资产规模较小。 　　房地产业是非常典型的资本密集型产业。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不适应。显然，小企业难以形成规模化的开发建设，缺乏足够的竞争力。 　　与其他房地产市场较为发达的城市和国家相比，中国的开发企业也明显在规模上处于弱势。内地最大的上市公司，如北京城建、万科等，总资产不过100亿元左右，而香港的长江实业、新鸿基等地产公司的总资产早已超过1000亿元。中国销售量最大的开发企业，如合生创展、顺驰、万科等，2004年销售额刚到100亿元左右，在全国的市场占有率仅为1%，而在同为大陆性市场的美国，PULTE等大型房地产企业的2003年销售额已经突破90亿美元，占全美住宅市场的4%。 　　2.房地产开发企业资产负债率偏高、风险大 　　由于历史上的种种因素，开发企业普遍存在自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠通过银行贷款解决。1998年，中国房地产开发企业总负债14857.3亿元，负债率为76.1%，到2003