2007年度北京朝阳区三间房项目可行性分析报告.doc

朝阳区三间房 项目可行性分析报告 第一部分 市场可行性分析 项目概况 B1 区 项目概况 土地性质 现状情况 户数 人数 项目进展 合作方式 1、项目位置：B1区项目位于三间房北双桥村 2、四至范围：东至北双桥村路，西至乡届南至北花园街北至通惠河南街 3、占地面积2、76万平方米 建筑面积44160平米 容积率：1.6 控高：18米 招牌挂项目 现状住宅 134 282 以绿基投名义做一级开发。 B9 区 项目概况 土地性质 现状情况 户数 人数 项目进展 合作方式 1、项目位置：B区项目位于三间房东柳村2、四至范围：东至北花园街路，西至东柳巷西路至双桥路南至京哈铁路至通惠河南街 3 、占地面积75602平方米 其中规划建设面积61192平方米，代征道路面积约14410平米。总建面约97907平方米。 容积率1.6 控高18米 招牌挂项目 现状住宅 242 508 已取得规划院规划建议书 以绿基投名义做一级开发。 整体市场调查与分析 （一）、宏观环境调研结论列示　 根据北京市国土资源局发布了2006年土地供应计划，北京市2006年全年土地供应计划6500公顷，与2005年相同。其中商品房用地供应量为1600公顷，比上年减少100公顷；经济适用房用地为300公顷，比2005年增加100公顷。　　2006年1－8月北京公开出让土地面积为373万平方米，比2005年的353万平方米高出20万平方米。据目前北京市土地整理储备中心的资料显示，07年上半年半年预计入市土地将达到40块之多。 北京城八区分到的土地占总量的40%，并向朝阳、海淀、丰台区倾斜，东城、西城、崇文、宣武4个中心区新增建设用地为零；远郊10个区县占60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。由此看来，政府向市政基础设施用地倾斜的目的很明确，这也是国土部门配合城市郊区化发展和建设社会主义新农村方向的必然结果。 加大土地供应是政府稳定房价的措施之一，特别是对于在国内房价涨幅排前三的北京而言。在7月份，北京新建商品房以11.1%的涨幅位列全国城市第二，仅次于深圳。　　从易事达1-8个月掌握的调研数据来看，土地供应受到宏观调控的影响较大。根据北京市土地整理储备中心的统计数据显示，前5个月供地35块，供地面积为2353469平方米，所占总供地地块和面积比例分别是69%和63%。在实施“国六条”之后的六七八三个月，供地块数和面积分别是16块和1384510平方米。在9月以后，土地供应的高潮到来，根据北京市土地整理储备中心公布的信息统计，9月北京有16块土地入市，面积约200多万平方米，超过10万平方米的地块达7个。　　为了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争，下半年大宗地块拆分成小型土地上市的计划已提上日程，这样的话，过去的地王时代有可能一去不复返。 　（二）、政策调研结论列示 1、“国六条”出台之后，北京市乃至全国的房地产市场都陷入到了新一轮宏观调控之中。?易事达认为“国六条”及其细则的文件的初衷是稳定房价，降低房价增幅，而不是让房价下跌，结合2005年新政后的市场反馈，经历过短暂的市场冷淡后交易量又迅速上扬，刚性的住房需求和巨大的消费群体是支撑房价的主要因素。在市场经济下，政策可以影响房价，但是不能决定房价。　　2、按照通常的房地产开发建设周期来看，项目从设计、施工到推出市场，至少需要半年的时间，而某些受新政影响需要修改规划的项目也会在今年下半年入市，此前就有相关媒体报道年半年有个需要改规划的项目会扎堆上市，因此，新政的作用真正的体现还要等到年的半年。 区域市场概述 　（一）、东五环外、京通快速路沿线区域市场分析 1、地产开发逐步加快 在新一轮地产开发竞争中，作为北京市未来城市规划重点区域的东部地区以及北京重点卫星城镇通州区的发展建设给北京东部地区房地产市场迎来了绝好的发展机遇。未来10年，本区域将完成经济结构的调整，区域环境和区域面貌将发生质的改变； 区域内基础设施建设将进入现代化，从2004年以来，北京东部地区房地产市场借力北京市城市新规划，使地产开发步伐加快。 2、商业及社区配套不断完善，满足区域居民生活需求。提升区域生活质量。 商务办公用物业增多，产业结构调整趋于合理。 区域住宅市场进一步繁荣，居住氛围日趋浓厚。本区域内购房置业的客户主要为一次置业的年轻白领，兼有部分投资型客户。区域居住条件的不断成熟加之区域便利的交通将吸引更多的人在此生活、投资置业，带动地区住宅市场繁荣。 区域住宅市场价格水平呈现梯度排列。朝青板块普通住宅房价在6500元/平米—10000元/平米左右，管庄区域（五环外）普通住宅房价在5000元/平米—6500元/平米左右，通州北苑、果园区域房价范围在000元/平米—000元/平米之间。 （二）、东五