2007宁波学府1号项目研究报告.doc

宁波学府1号项目分析报告 一、项目概述 学府1号位于鄞州高教园区内，是集商业、SOHO、住宅于一体的城市综合体。其中商业共约23000 m2， 定位于大学园区商业和社区商业两层概念。SOHO为居家办公型的产品，共约50000 m2，规划有22—50 m2的多种户型，带精装修。因大学园区7万学生有旺盛的租赁需求，该类产品的投资价值也非常高。住宅共约90000 m2，主力面积为约70 m2的二房、约90 m2的三房、约110平方米的三房三大类产品，适合于自住。 项目还享有宁波独一无二的公建配套优势，周边毗邻图书馆、体育馆、规划中的游泳中心和网球中心。小区边上的公交始发站有多条线路直达市区各主要节点。 　学府1号 开发商 宁波华茂置业发展有限公司 项目地址 鄞州区钱湖南路666号（大学园区内） 建筑方案设计 浙江南方院 建筑工程设计 宁波机电院 景观设计 上海意格 室内设计 国际著名空间设计大师史南桥先生 物业管理 永成物业 营销企划 宁波迪赛 建筑面积 约16.3万平方米 建筑类型 高层 容积率 2.10 绿化率 30% 二、建筑设计 1.建筑特征。 整体建筑为国际化浓郁的正方体造型，简约风格外立面，45度采光朝向设计，隐藏空调位。且5万m2的大体量SOHO产品在宁波也是首创。 2．空间亮点。 SOHO产品最小面积为23 m2，整体建筑东南朝向，基本上户户有阳光，同时设计了飘窗，增加了使用空间。 住宅产品瞄准了市场上比较畅销的86-110 m2三房设计，总价低且得房率较高。 公共部位，4幢SOHO楼的独立酒店式大堂挑高5.1米，配有入户花园。公共走廊采用酒店式装修，全亮式设计，有点类似于金地国际花园，而且每三层布置一个开放式露天花园，提高楼盘附加值。 三、SOHO产品面积配比 4 SOHO，总建筑面积约50000 m2，其中可售面积44574 m2，面积分布见下图： 学府1号SOHO产品面积配比 由图可见，学府1号SOHO产品主要由23-30 m2，30-40 m2，40-50 m2三大面积段的产品构成，且23-30 m2段的产品占了了总套数的64%，也体现了本案“小面积，低总价”的特征。 四、户型分析 A1-02、03、04、07、08、09、12等二十种户型，面积约23M2 本户型效果图 本平面布局适用于A1-01、10、11、20、21、30六种户型，面积约25M2 本户型效果图 学府1号A1楼共600套以及A2、A3、A4楼的部分均为以上两种户型。高精度、高实用度，突破空间使用极限，也是目前宁波市场上最小的户型。 本平面布局适用于A2（A3）-01、07、14、19四种复式户型（2-8层），面积约29M2 ? 本户型效果图 本平面布局适用于A2（A3）-03、06、15、18四种复式户型（2-8层），面积约41M2 本户型效果图 A2、A3楼2-8层复式为以上两种户型，复式SOHO最大的优势在于功能定位的准确性，自住与办公（客厅）的天然分割，即楼上自住，楼下办公（会客）。保证了业主生活的私密性。且复式结构较为自由，给入住后业主按个性需求分割空间留下很大的想象空间。这一户型比较受年轻人及小型公司欢迎。 本平面布局适用于A4-01、06、11、16四种户型，面积约49M2 本户型效果图 本平面布局适用于A4-02、05、12、15四种户型，面积约37M2 本户型效果图A4楼中，是所有SOHO平层产品中面积最大的。相对空间较宽敞，居住舒适度较高。适合手头经济稍宽裕的业主，投资升值空间也较大。 五、项目详解 SOHO:A1-A4。其中A1为23层，全部平层。A2和A3为13层，2-8层是复式，9-13层是平层。A4为18层，全部平层。 住宅：G1-G6。其中G1、G2、G3、G4为33层。G5和G6为28层 项目沙盘全图 1、商业。最前方的三层建筑群为华茂·赛德广场。该广场已经投入运营两年之久，包括肯德基、蓝族咖啡、宾馆、KTV、迪吧、溜冰场、商业街等大型商业配套已经聚集了较好的学生人气和商业氛围。 2、SOHO。项目沙盘全图白灯部分4栋为学府1号一期产品，共1448套SOHO商住两用公寓，其中约600套23 m2最小户型。从右至左分别为A1、A2、A3、A4号楼。该A1号、A4号的1-2楼与A2号、A3号的1楼作为配套底商开发，目前均不发售。据内部消息，底商要等到产品成型才开始由开发商内部招商。 A1号楼共23层，23-25m2户型基本上集中于本楼，建成之后基本一层有30户，房间排列情况类似于宾馆式，中间走廊，两边为房间。这样的小户型是投资客的首选。 A2号楼和A3号楼套型相同，均为13层建筑，其中2-8楼为挑高复式SOHO产品，面积为27-45 m2，交付产品为隔好的两层复式，总层高5.1米，预计隔好