2008青岛李沧区金水路项目投资可行性研究报告--剑影银风.doc

李沧区金水路项目 投资可行性分析报告 二〇〇八年五月  一、项目概况 1 （一）拍卖地块基本情况 1 （二）地块现状分析 2 （三）地块周边现状及配套状况 3 （四）地块分析小结 4 二、项目地块SWOT分析 5 （一）优势（Strength）： 5 （二）劣势（Weakness）: 5 （三）机会（Opportunity）: 5 （四）威胁（Threat） 6 三、当前房地产投资环境简析 6 （一）宏观环境分析 6 （二）青岛市当前房地产运行情况 8 四、区域房地产市场分析 9 （一）区域市场供应分析 9 （二）区域市场主要项目分析 10 （三）区域市场客户群体及需求分析 11 五、地块使用规划及建筑规划 12 （一）设计原则 12 （二）规划设计风格及布局 13 （三）建筑内容及产品组合 14 （四）住宅产品组合建议 16 六、建设进度安排 17 七、项目投资收益分析 17 （一）销售预期及定价 17 （二）项目销售收益测算 18 （三）项目投资收益测算 20 八、结论与建议 21 李沧区金水路项目投资可行性报告 一、项目概况 （一）拍卖地块基本情况 本地块经青岛市人民政府批准，青岛市国土资源和房屋管理局决定以拍卖方式出让国有建设用地使用权，地块编号Ⅱ-D-2007-15，位于青岛市李沧区金水路北；出让面积138746.8平方米；土地用途为住宅、商服（含公建）、文体娱乐；规划容积率0.672，建筑密度24%，绿地率42%；建设用地使用权出让年期：住宅70年，商服（含公建）40年，文体娱乐50年；拍卖成交当日，直接将已成交的竞买保证金转为受让地块的定金，定金抵作土地出让价款，余额在2008年8月11日前全部付清；按照土地出让款付清后可领取土地权属证书，在领取土地权属证书后半年内须动工（截止2009年2月11日）；领取土地权属证书后两年内须竣工（截止2010年8月11日）。 编号 土地位置 土地用途 土地总面积(M2) 规划指标要求 出让年限(年) 竞买保证金(万元) 规划建筑面积(M2) 拍卖起叫价(楼面地价)(元/M2) 容积率 建筑密度 绿地率 Ⅱ-D-2007-15 李沧区金水路北 住宅 138746.8 98475.33 0．672　 24%　 42%　 70 　 　 68583 2200 商服(含公建) 8988.47 　 　 40 4100 93285 6260 文体娱乐 31283 　 　 50 　 　 18442 项目地块所处位置 （二）地块现状分析 1、地理位置：项目用地位于青岛北部城区，金水路北，虎山南麓。占地138747平方米，总体地势南低北高，南北高差约30米。区内有自然形成的面积较大的水塘三处，地块东北部有自然形成的2条南北走向的自然泄洪冲沟，深约2—4米；地块西北侧及东侧均有较大起伏隆起的自然缓坡围绕，高约20—30米。 2、自然生态环境：本项目位于市区的边缘地带，环境清新优雅，绿树成荫，周边环境优美，自然环境优越。广阔的山体、水体，给小区带来清新、湿润的空气。 项目处于虎山南麓正阳坡，地势罗高，视野开阔。区内有三处自然形成的水塘，南侧最大的水塘占地7000平方米，将该地块包围在一片湖光山色之中。周边规划为体育用地、住宅区及办公区，环境安静，人口密度不是很大，是居住用地的极佳之地。 项目地块实景拍摄图 （三）地块周边现状及配套状况 1、地块周边现状： 2、项目配套状况 （1）交通状况： 项目所在的金水路（又称环城北路），是青岛市北部城区的主要干道，有多条市区主要市政路与之相连。路网四通八达。周边的城市主干道重庆路、308国道、青银高速路等连接省内及全国路网。地理位置优越，交通便利。 项目距李村商圈不到5分钟车程，到青岛市政府20多分钟车程，距流亭机场不到10分钟车程。项目周边有较为完整便捷的公交系统，可直达李沧商圈及市内各地，能满足不同人群的交通需求。 （2）市政配套条件 给排水管线：给水、雨水、污水管线齐全，位于金水路车行路道中处；另有一种雨水管线位于地块东侧规划路中处。 供电通信条件：高压、低压电线、电信电缆、通信电线均齐全，高压电线位于金水路北侧人行道处，其余线路金水路南北侧人行道皆有分布。 供热、供气：目前地块周边项目均已实现双气入户，地块东侧300米金水路南侧为万和热电站，具备成熟的供热、供气市政配套条件。 （3）完善的生活配套设施 商业、文教、卫生等生活设施完备，具有完善的生活配套设施，生活方便、配套完善。 购物娱乐：地块东侧约1站公交路程即为夏庄路，商业氛围浓厚，李沧商圈距本地块仅5分钟公交车程，距李沧公园仅3站公交车程，满足日常购物、娱乐需求。 教育医疗卫生：周围有升北路小学、青岛第63中学、青岛市第三人民医院、大村河、青岛第八