2009行业分析报告：住宅房地产.doc

前言：稳健发展将成为中国房地产市场主旋律 2008年8月国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。” 暂不论中国的房地产行业是否已告别暴利时代，随着全球经济危机的不断加剧，房地产市场也进入了周期性调整的下行阶段，这将为房地产行业回归健康稳定的发展提供可能。总体而言，未来5年或更长一段时间内，房地产市场出现房价疯长或狂跌的可能性不大，获取适度的利润空间将成为开发商、政府及投资者的共识。 首先，支撑中国房地产市场高速发展的两个重要刚性需求因素——城市化进程与生育高峰期，尽管它们现在仍发挥着重要的推动作用，但都已经过了其最旺盛的阶段，这将直接导致在未来的5~10年，房地产市场中的刚性需求总量及其占比都将呈现下降趋势。 其次，中央政府在08年内频繁的宏观经济政策调整受到广泛质疑，这也将更加坚定政府在未来政策制定中强调“稳健”的理念。作为国家经济命脉中的重要支柱，房地产行业既受到高度重视，也受到政府的强势监管。在这种“鼓励自住、打压投机”的政策环境下，可以预见未来相当一段时间内，国内房地产价格都会在房产价值的合理范围内波动。 再次，伴随着这轮经济危机的洗礼，国内为数不少的中小房企难以顺利“越冬”。通过行业的重新洗牌与资源整合，无疑将提升“幸存”开发商的整体实力与品牌价值。一方面，品牌开发商在与政府的博弈中将争取到更低的土地成本，为房价回调提供下行空间；另一方面，经历过一个完整涨跌周期的买方市场也会在与开发商的博弈中更为理性，为实现合理的房价平衡点提供可能。 综上所述，随着2009年市场普遍预期中国宏观经济的触底反弹，国内房地产市场也将进入一个重要的调整时期。从总体上看，我国房地产行业的发展受到市场需求、政府支持、行业发展等多方面因素推动，将继续成为重要的国家经济支柱，并将逐步恢复上行趋势。从行业自身的长远发展看，稳健发展将成为房地产市场未来的主旋律，获取合理利润、主动调整预期收益、追求品牌价值将成为走出低谷后广大房企的共识。 2009年行业研究报告 住宅房地产发展及趋势研判 前言：稳健发展将成为中国房地产市场主旋律 1 1 金融危机：全球宏观经济发展情况分析 3 1.1 美国次贷危机恶化引发世界金融危机 3 1.2 世界各国展开金融危机大营救 5 1.3 金融危机不会短时间内平息 5 2 经济严冬：中国当前经济与房地产市场形势分析 7 2.1 宏观经济调整影响房地产市场 7 2.2 外资撤离直接影响行业景气 8 2.3 失业和减薪降低住房消费能力 9 2.4 金融紧缩压制房地产企业融资 9 3 政策解读：从政府工作报告看2009年房地产市场 10 4 行业研究：2008-2009年中国房地产市场趋势研究 12 4.1 全国房地产市场总体形势看弱 12 4.2 全国一二三线城市皆有明显下跌 13 4.3 关注长三角：08年成交量巨量萎缩，第三季度出现价格拐点 17 4.4 低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销 17 4.5 影响2009年房地产市场走势的因素分析 18 5 专题分析：2008年苏州房地产市场运行及趋势分析 20 5.1 普通住宅产品市场研究 20 5.2 别墅住宅产品市场研究 21 5.3 客户研究 23 5.4 08年苏州房产市场总结 23 5.5 2009年苏州房地产市场预测 24 6 参考资料 25 金融危机：全球宏观经济发展情况分析 春节期间，一年一度的世界经济盛会——达沃斯世界经济论坛在瑞士小镇达沃斯召开。今年的世界经济论坛各国政要谈论的话题无疑是如何应对世界金融危机。金融大鳄索罗斯一个观点举世关注：现今经济气候比大萧条还要恶劣，美国10年内也难以维持3%经济增长，发展中国家危机更加严峻，周边市场如巴西、东欧和冰岛，负债超过1万亿美元，严重问题正在发酵。 索罗斯对世界经济增长的悲观看法实际上有很大的代表性。国际货币基金组织（IMF）1月28日预测，今年全球经济增长率将降至0.5%，比该组织08年11月份的预测低1.7个百分点，为第二次世界大战以来的最低增速。 可以肯定的是，世界经济正在经受严重的考验。从全球经济的角度看，如果把中国房地产行业作为一个经济组成部分，经过中间链条的传导，世界金融危机的爆发必然会影响到中国房地产行业的发展。 美国次贷危机终于以出乎所有人意料的方式爆发扩散了，犹如一场席卷全世界的“海啸”，冲击了几乎所有国家的金融体系，并从金融危机向经济危机转化。这场金融危机爆发的原因是什么，危机到底还持续多久这是人们普遍关心的问题，因为这直接影响到各国政府的经济决策以及相关行业的发展。 美国次贷危机恶化引发世界金融危机 2008年发生的世界金融危机是继1929年世界经济