第五篇 收益法.pdf

第四章 收益法 收益还原法 收益还原法 收益还原法收益还原法 收益现值法 收益现值法 收益现值法收益现值法 收益资本化法 收益资本化法 收益资本化法收益资本化法 直接资本化法 直接资本化法 直接资本化法直接资本化法 报酬资本化法 报酬资本化法 报酬资本化法报酬资本化法 income approach investment method；income approach investment method； income approach investment methodincome approach investment method；； income capitalization method。income capitalization method。 income capitalization methodincome capitalization method。。 第四章 收益法 第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理 第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理 第二节第二节 收益法的估价步骤收益法的估价步骤 第二节第二节 收益法的估价步骤收益法的估价步骤 第三节第三节 收益法应用举例收益法应用举例 第三节第三节 收益法应用举例收益法应用举例 第一节 收益法的基本原理 一、一、收益法的概念收益法的概念 一一、、收益法的概念收益法的概念 将待估房地产未来每年的客观纯收益 将待估房地产未来每年的客观纯收益 （净（净 将待估房地产未来每年的客观纯收益将待估房地产未来每年的客观纯收益 （（净净 收益收益），），以一定的以一定的还原利率还原利率 （资本化率（资本化率、报、报 收益收益），），以一定的以一定的还原利率还原利率 （（资本化率资本化率、、报报 酬率酬率）统一折算到）统一折算到估价期日估价期日现值的一种估价现值的一种估价 酬率酬率））统一折算到统一折算到估价期日估价期日现值的一种估价现值的一种估价 方法方法。。 方法方法。。 本质 本质：：以房地产的预期收益为导向求取估以房地产的预期收益为导向求取估 本质本质：：以房地产的预期收益为导向求取估以房地产的预期收益为导向求取估 价对象的价格价对象的价格。。 价对象的价格价对象的价格。。 收益价格 收益价格 收益价格收益价格 二、收益法的理论依据 收益法是基于收益法是基于预期收益原理预期收益原理。。 收益法是基于收益法是基于预期收益原理预期收益原理。。 1、地价的实质、地价的实质 、、地价的实质地价的实质 地租的资本化地租的资本化；； ——地租的资本化地租的资本化；； 土地预期收益的资本化土地预期收益的资本化。。 ——土地预期收益的资本化土地预期收益的资本化。。 2、房地产价格的实质、房地产价格的实质 、、房地产价格的实质房地产价格的实质 房地产预期收益的资本化房地产预期收益的资本化。。 ——房地产预期收益的资本化房地产预期收益的资本化。。 3、实践中、实践中，房地产投资者之所以花钱购买待开发，房地产投资者之所以花钱购买待开发 、、实践中实践中，，房地产投资者之所以花钱购买待开发房地产投资者之所以花钱购买待开发 房地产房地产，是因为他预测到该房地产将来能为他带来，是因为他预测到该房地产将来能为他带来 房地产房地产，，是因为他预测到该房地产将来能为他带来是因为他预测到该房地产将来能为他带来 收益收益。。 收益收益。。 4、类比法、类比法 （银行存款（银行存款）） 、、类比法类比法 （（银行存款银行存款）） 三、收益法适用的对象和条件 （一（一））收益法适用的对象收益法适用的对象 （（一一））收益法适用的对象收益法