2007-2008饭铺市场的变更与挑战.doc

2009-01-23?|?2007——2008年：饭店市场的变化与挑战 　　? 魏小安 　　 一、2007年的变化 　　 1、总体规模继续以较大数量增长。2002年至2005年，全国星级饭店的总数大体上每年增加1000座，客房增加10万间；而2006年，数量增加了2000座，客房增加近20万间，出现了超常规增长的态势，2007年，仍然保持了这一态势。 　　 2、经济型饭店形成热点。经济型饭店是这两年以来行业关注的一个热点，确实发展的很快，现在全国有61个品牌性的经济型饭店，600多家，而且有一些在市场上已经形成了影响，如如家快捷、锦江之星、速8等，自己的品牌也有，外国的品牌也有，合资的品牌也有，花样百出，说明这个市场在逐步成熟。 　　 3、国际高端品牌进入力度加大。里兹卡尔顿、四季等国际顶级品牌都在积极进入，并将迅速占据高端市场。 　　 4、市场细分化和产品细分化逐步发展。一是各类细化标准的制定和宣传，如绿色饭店、乡村饭店、经济型饭店、主题饭店、商务饭店、度假饭店、会议饭店等标准都已初步制定，有的已开始推行。值得注意的是，这些标准并不是按照传统方式，由行政管理部门组织，而是以社团组织和地方自发运作，这本身就反映了行业市场化程度的提高。二是各类市场联盟的产生，虽然还只是雏形，但也同样反映了市场的需求。 　　 5、旅游管理部门开始进入社会旅馆管理。上海、北京市政府均已明确，社会旅馆的行业管理划归旅游行政管理部门。这是大旅游概念的进一步实行，也给旅游部门提出了新的挑战，住宿产业的概念开始在实践中体现。 　　 由此我们可以把2007年的饭店市场变化归纳为“大、高、广、细”几个字，即规模大，品牌高，范围广，市场细。。 　　 二、影响市场走势的因素 　　 问题不仅在于现象，更重要的在于现象背后的原因。长时间以来，人们往往习惯于研究旅游市场的起落，对于饭店而言，这只是因素之一，甚至是不重要的因素，真正重要的因素决定着市场的走势。 　　 1、宏观经济的影响。首先，金融市场总体是流动性过剩的状况，意味着资金供给充裕，成本降低。另一方面是投资机会减少，能够稳定把握的项目更少。相形之下，饭店投资作为长线投资的优势开始凸现。其次，土地新政压抑了一部分房地产圈地的可能，而通过饭店项目圈地会开拓一个新领域。第三，对人民币升值的预期导致热钱进入，饭店成为一个落脚点。 　　 2、房地产市场的影响。饭店市场也可视为房地产市场的一种特殊形式，多年以来，二者息息相关。九十年代中期，公寓和写字楼配套进入市场，就对饭店市场产生了决定性的影响。近年来，首先是房地产开发商大规模进军饭店市场，其次是大型房地产项目配套建设饭店，第三是引进外国管理公司。形成了影响饭店市场变化的重要因素。这主要是取决于宏观经济的变化，同时使房地产开发商通过加大成本的方式，合理避税，又留下一个物业，更多的方式是把为项目配套的会所转为饭店。这几年房地产业的发展对整个饭店业的影响是决定性的，想控制规模也控制不住。房地产的老板一个楼盘一开，跟着就带一个饭店，很多房地产的老板关注的是，进入饭店领域不是一家两家，而要规模化运作。 　　 3、资本运营进入。有一些真正意义上的资本家，以投资作为自己主业的，现在在研究进入饭店行业，至少一百家，没有这样的规模不能进，因为要做资本运营，这样的态势很多人都没有感觉到。实际上在经济型饭店领域，这个态势已经表现得非常突出，这两年以来，经济型饭店不仅是经营模式上产品模式上引起大家的关注，很多人的关注是在资本运营模式上，如家快捷确实开创了一个新的资本运营的模式，大家都觉得用外国人的钱来做我们的事，这不是很好吗。包括社区周边都要搞几个经济型饭店，这种经济型饭店服务于社区，但是它不是服务于社区的住户，而是服务于社区衍生的需求。 　　 4、大活动的影响。2008年奥运会，2009年建国60周年，2010年上海世博会，2011年广州亚运会，加之各地的大活动层出不穷，一定意义上也产生了泡沫化，既引发了正常的增长，也刺激了无理性的预期。目前，大活动仍然是政府主导，对形式的追求突出，对市场的敏感度小，但是由于声势大，使一些投资商出于对政府的响应及其他预期而积极进入，其中的主要领域自然是饭店。 　　 5、旅游市场的影响。2003年之后，旅游市场始终保持了增长势头，而且形成了观光、度假、商务、特种四类产品共同发展的局面，各种类型的饭店不断产生，商务饭店景气，温泉饭店大盛。黄金周的火爆也引发了更多的投资。 　　 以上几个主要因素，有些会长期持续，有些是阶段性的，有些则可能产生误导，需要根据自身情况，全面把握。 　　 三、2008年的发展 　　 1、关于奥运 　　 现在普遍认为，奥运会商机无限，这是一个大的误导。奥运对北京而言叫做商机有限，发展无限，我们如果非要用一个无限的词，只能说发展无限。客