补：房地产市场调查.pptVIP

三、房地产市场分析报告 1、地区经济分析 2、区位分析 3、市场概况分析 4、专业市场供求分析 5、项目竞争分析 6、营销建议 7、售价和租金预测 8、吸纳量计划预测 9、回报率预测 10、敏感性分析 四、项目所在地房地产市场状况分析 （一）项目所在区域房地产市场分析 属于区域市场分析 城市房地产市场发展概述、市场现状分析、未来走势预测 （二）项目所在地板块市场分析 属于专业房地产市场分析 板块总体规划、功能定位、开发动态、物业价格水平分析 （三）可类比项目调查分析 属项目房地产市场分析 1、确定可类比项目并作深入的调查分析 2、对可类比项目进行全面分析（见竞争项目评价表） （四）项目的SWOT分析 又称为态势分析法 Strength-优势 Weakness-劣势 Opportunity-机会 Threat-威胁 房地产市场调查 房地产市场调查不仅是房地产开发商进行项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。本章将对房地产市场调查方法、流程、内容，调研报告的撰写方法等进行详细的阐述，并辅以相关案例分析。 主要内容 房地产市场调研的含义 房地产市场调研的内容 房地产市场调研的方法 房地产市场调研报告的撰写 一、房地产市场调查的含义及特点 1、市场调查的含义 市场调查是系统的设计、收集、分析并报告与企业面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程，其目的在于为企业决策者进行预测和决策、制定计划提供重要依据。 2、房地产市场调查的含义 房地产市场调查就是开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。 3、房地产市场调查的特点 专业性强 针对性强 技术性强 时效性强 二、房地产市场调查的重要性 重要性 1、房地产项目定位的需要 2、制定正确的 营销策略 3、企业健全决策 机制的需要 4、企业发现新的市场机会的需要 三、房地产市场调研的内容 （一）市场环境调查 1、宏观环境调查 包括经济环境调查、政策环境调查、行业环境调查、人口环境调查、文化环境调查、技术环境调查等，涉及到政治、法律、经济环境、房地产市场总体运行状况、人口、技术、开放程度等内容。 2、区域环境调查 （1）对城市环境进行调查（这部分亦可放在宏观环境调查中） 市场整体情况 土地市场情况 商品房市场情况 全市房地产价格走势 全市主要发展商开发销售情况 三级市场交易情况 （2）对区域环境进行调查 对项目所在区域的区域经济、城市规划、社会文化生活、区域交通条件、房地产企业情况、专业机构和中介、区域楼盘总体价格水平与供求关系等内容进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。 3、微观环境调查 即项目开发条件分析，通过对项目用地现状及开发条件、项目周边环境以及项目对外联系成都、交通组织等进行调查，以分析项目自身价值提升的可能性与突进，为项目市场定位奠定基础。 （二）房地产市场需求调查 1、市场需求容量调查 指对房地产产品有购买欲望且具有购买能力的市场需求总和。（主要调查本市的，但亦不可忽略了周边城市的购买力，如新都、温江等地的楼盘，需要调查成都的市场） 市场需求容量 城市人口、家庭数量及变化趋势 购买力 居民居住现状及改善目标 居民日常消费支出水平与结构 不同阶层的居民数量及房地产需求特点 2、消费者调查 消费者 购买力水平 购买倾向 共同特征 主要指标为家庭年收入 即消费偏好 年龄、文化程度、家庭结构、职业及原居住地等 （三）房地产市场供给调查 1、房地产市场供给总体调查 房地产市场产品供给结构、供给总量、供给变化趋势、供给的充足程度、价格现状、企业的生产与经营等。 （例如：价格现状调查的内容包括：房地产市场整体价格水平和变化趋势、价格影响因素、价格变化引起的社会反映、有无新的价格政策、市场上的主导价格策略和定价方法等） 2、竞争楼盘调查 产品调查 价格调查 促销手段调查 房地产竞争楼盘调查 竞争楼盘销售情况调查 物业管理调查 产品调查 区位调查 产品特征调查 开发商实力 交房时间调查 价格调查 单价（起价、均价、 主力价、最高价） 总价 付款方式（一次性付款、 分期付款、公积金贷款） 促销手段调查 广告 活动促销 人员促销 客户关系促销 促销广告 形象广告 观念广告 公关广告 销售情况 销售率 销售顺序 客户群分析 物业管理调查 物业管理内容 物业管理情况 物业管理费 物业管理公司 3、竞争对手调查 企业的专业化程度、品牌知名度、推动度或拉动度、开发经营方式、楼盘质量、纵向整合度、成本状况、价格策略、与当地政府关系、竞争对手历年来的项目开发情况、竞争对手的土地储备情况以及未来的开发方向及开发动态等 四、房地产市