初步可行性研究报告.docVIP

第一部分 项目说明 项目背景与概况 1、项目可研目的：该项目的建设投资是否可行 2、本报告的编制依据： （1）《烟台城市居住区规划设计规范》 （2）《烟台市规划管理条例》 （3）《中华人民共和国城市规划法》 （4）《工程建设标准强制性条文》（房层建筑部分） （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《烟台市城市规划管理局地块规划设计条件》 （7）国家计委《房地产开发项目经济评价方法》 （8）《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》 （9）《烟台市房地产开发项目资本金猪肚管理办法》 （10）《投资项目评估方法与实务》 （11）《烟台城市房地产开发经营管理条例》 二、主要技术经济指标 规划总用地面积 80亩 总建筑面积 160000平方米 包括 多层住宅面积 33600平方米 中高层住宅面积 93500 商铺面积 12000平方米 用途 商住综合 建筑密度 49.45% 绿化率 10.1% 车库 343个 三、编制说明 第二部分 项目概况 一、项目描述 1、项目名称：半岛花园 2、建设单位：丰达地产 3、地址：烟台市莱山区 4、规划条件： 5、公共配套条件： 银行、医院、学校、超市、餐饮、娱乐各种基础设施齐全。 6、总体规划方案： 7、建筑方案：供电、供水、排水、电力、电信、燃气、热力 第三部分 投资环境研究 一、烟台市房地产市场发展情况 （一）烟台市城市发展情况 烟台是山东省的一个下辖市，地处山东半岛中部，位于东经119°34′～121°57′，北纬36°16′～38°23′。烟台依山傍海，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方千米，其中市区面积2643.60平方千米，海岸线曲长702.5千米，海岛曲长206.62千米。烟台市是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城651.69万人(2008) 福山区——工业中心 开发区——外向型、现代化工 业中心 莱山区——行政、居住、文化、教育中心 牟平区——休闲、娱乐、度假中心 城市空间结构 以芝罘滨海地带为中心，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海岛与一体的城市格局。以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构。? 基础设施 公路。2010年末公路通车里程14515.9公里。其中一级公路通车里程830.2公里，高速公路通车里程414公里。烟台铁路直达北京、上海等20多个大中城市，开通黄骅铁路、烟大轮渡。蓝烟铁路电气化改造主体工程完工，龙烟铁路、青烟威荣城际铁路开工建设。 港口。全市现有港口10处，芝罘湾港、龙口港、莱州港、蓬莱东港等6处为国家一类开放口岸，已与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。全市港口共有生产性泊位168个，其中万吨级以上泊位66个，年综合吞吐能力8315万吨。2010年，全市港口货物吞吐量完成20852.5万吨，同比增长23.2%，其中集装箱完成154.1万万标箱；完成旅客运量507万人次。 航空。烟台空港于1984年10月开航，1997年1月被国务院正式批准为国家一类开放口岸。烟台机场是山东省第二大国际空港，有国际国内航线54条，每周270多架次班机 .2010年，莱山机场全年旅客吞吐量133.56万人次，增长18.0%，货邮吞吐量2.49万吨，增长46.9%。潮水国际机场正式奠基，并被列为全国机场单体改革试点单位 以建设区域发展调控中枢、服务基地和辐射中心为目标，凸显制造业在半岛和环渤海的优势地位，率先形成以服务业为主导的产业结构，打造全市蓝色经济核心区、高端产业示范区和自主创新引领区。 坚持新区开发和老城改造相结合，加快牟平区、高新区发展，建设东部新城；打造八角增长极，带动中心城市向西扩展；加快山南城区建设，带动栖霞北部区域发展；适时调整行政区划，拓展城市发展空间。高标准抓好“一山两河”、“一线三岛”和套子湾、芝罘湾、四十里湾的开发建设，加快市区融合步伐，提升完善城市整体功能形象。到2015年，中心城市人口达到200万人以上。 重点开发环状发展走廊。以南北两条沿海产业带为支撑，培育壮大东西两条发展轴，构筑贯通全市一体的环状经济带，成为聚集产业、承载人口的重要区域。 ??一是做大做强北部沿海产业带。???二是突破发展南部沿海产业带。??三是培育贯通南北的两条发展轴。 今后烟台市房产建设在选址上优先保证中低价位普通商品住房和经济适用房项目，同时适当提高住宅小区建筑容积率，增加高层住宅建设比例。严格控制低密度